一、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋轉(zhuǎn)讓的效力

要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問(wèn)題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！币虼耍胺康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過(guò)戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購(gòu)房(期房)轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無(wú)效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！睆拇藯l的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》(草案)中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國(guó)法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來(lái)看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

二、預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓的效力

當(dāng)前理論界對(duì)于未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問(wèn)題已趨于統(tǒng)一，已認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買賣未登記就主張合同無(wú)效，以追求更大利益的不誠(chéng)信行為。而正確認(rèn)識(shí)并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會(huì)效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對(duì)買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議，購(gòu)買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意悔約，違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠(chéng)然，當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購(gòu)房買賣的原因眾多，一味禁止預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會(huì)在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調(diào)節(jié)。