一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同糾紛有哪些情形

我國(guó)人均土地資源量占有貧乏，國(guó)家為了防止浪費(fèi)有限的土地資源，將農(nóng)民個(gè)人居住用地嚴(yán)格限定在一定范圍以內(nèi)，以福利分配方式限量劃撥，加之城鄉(xiāng)二元化、人員少遷徙的現(xiàn)象長(zhǎng)期客觀存在，9O年代前我國(guó)農(nóng)村房屋交易基本是空白。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立與發(fā)展，城鄉(xiāng)交流及一體化趨勢(shì)凸現(xiàn)，相對(duì)優(yōu)厚的勞動(dòng)報(bào)酬及較為完善的社會(huì)保障吸引了越來(lái)越多的農(nóng)民棄農(nóng)進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商，就此落根城市的農(nóng)民往往迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋，而一些外來(lái)人員遷來(lái)本地謀生，常常需要購(gòu)買(mǎi)相對(duì)經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村房屋居住生活。另外，部分城鎮(zhèn)居民也向往農(nóng)村里的田園生活或出于其他原因打算在農(nóng)村買(mǎi)房，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣由此也交投兩旺。

因我國(guó)農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地(宅基地)須經(jīng)所在村許可，而宅基地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)政府主管部門(mén)行政審批，且宅基地上房屋交易關(guān)系至今尚無(wú)位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，多年來(lái)，農(nóng)村房屋就這么自然發(fā)生著，沒(méi)有直接法律規(guī)范和引導(dǎo)，這在一定程度上已成為房屋買(mǎi)賣領(lǐng)域中的隱患。

在城市化進(jìn)程較快的地區(qū)，當(dāng)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣行為發(fā)生后，因房屋所在村落面臨征地拆遷，故宅基地上所建房屋的所有人就可能取得較為優(yōu)厚的補(bǔ)償安置待遇．這時(shí)，部分房屋出賣方受利益驅(qū)使在賣房后有的甚至在賣房數(shù)年后，仍起訴到法院，對(duì)原房屋買(mǎi)賣協(xié)議予以反悔，從而主張買(mǎi)賣合同無(wú)效，要求收回房屋或得到原房?jī)r(jià)及拆遷補(bǔ)償之差額部分。近年來(lái)．法院受理的此類農(nóng)村房屋買(mǎi)賣糾紛案件增幅較大。

由于農(nóng)村房屋買(mǎi)受方多不符合法定的用地條件，無(wú)法通過(guò)正常合法的渠道原始或繼受取得宅基地使用權(quán)，購(gòu)房后對(duì)房屋權(quán)利保有缺乏根據(jù)，而房屋是人最為重要的生活資料之一，保持穩(wěn)定居所其重要性不言而喻，要求買(mǎi)受方返還已購(gòu)得的房屋勢(shì)必嚴(yán)重影響其正常的工作和生活。加之此類糾紛實(shí)質(zhì)是對(duì)房屋所涉征地拆遷利益的爭(zhēng)奪，法院內(nèi)部對(duì)如何評(píng)價(jià)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力、房屋判歸何方往往存在分歧：若判決合同有效，買(mǎi)受方可能也無(wú)法憑生效判決向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)申領(lǐng)宅基地使用權(quán)證，財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)存在客觀障礙；若判決合同無(wú)效，雙方返還(這也是目前通常的處理方法)的后果可能招致大批已售房者（懷有逐利目的）聞風(fēng)效仿。均要求收回房屋，而已穩(wěn)定居住的買(mǎi)受方就可能出現(xiàn)無(wú)家可歸之困境，導(dǎo)致矛盾激化，最終成為農(nóng)村社會(huì)的一個(gè)重大的現(xiàn)實(shí)的不和諧因素。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。筆者嘗試著進(jìn)行初步探索，以期對(duì)該問(wèn)題的解決有所裨益。

二、宅基地使用權(quán)的法律依據(jù)

對(duì)于任何房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地都是基礎(chǔ)，是地上建筑物的本質(zhì)組成部分，基于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的依附關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的房、地權(quán)屬在法律上無(wú)法割裂。房屋出賣人對(duì)房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)中的一項(xiàng)權(quán)利的處分，必然會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。農(nóng)村房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)與否必然受制于宅基地使用權(quán)。因此農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力評(píng)價(jià)在缺乏直接法律依據(jù)的情形下，就很大程度上取決于宅基地使用權(quán)的相關(guān)立法規(guī)范。我國(guó)土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省 自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痹摋l規(guī)定應(yīng)是法院對(duì)建在集體所有宅基地上之房屋產(chǎn)生買(mǎi)賣糾紛后給予定性處理的最基本依據(jù)。土地管理法對(duì)農(nóng)民住宅用地的取得作出了上述較為明確的規(guī)定。

在理解、適用上述條文時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下幾個(gè)方面的要點(diǎn)：

1．農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖具有物權(quán)的屬性，但這種權(quán)利在一定程度上還是與使用人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格和福利聯(lián)系在一起的，使用人通?？筛鶕?jù)其村民身份享受居住用地福利，其使用權(quán)本質(zhì)上并不具備出讓土地可遵循的等價(jià)交換特性．因此不能作為交易對(duì)象完全自由地轉(zhuǎn)讓。

2．國(guó)家立法限制農(nóng)村宅基地的使用與轉(zhuǎn)讓，主要是對(duì)使用方式和使用人設(shè)置一定的準(zhǔn)人條件，具備用地條件且合乎村民身份的依法可取得宅基地使用權(quán)。同時(shí)，規(guī)定農(nóng)民對(duì)宅基地上的建筑物作出處分后即喪失宅基地再次取得的可能，實(shí)則認(rèn)同對(duì)房屋處分效果及于與之相關(guān)涉的土地這一規(guī)則。

3．能否取得宅基地使用權(quán)，須由政府主管部門(mén)積極地行使公權(quán)力審查授予，這就決定了不僅宅基地使用人與受讓人之間不能通過(guò)意思自治直接讓渡土地使用權(quán)，而且即便是買(mǎi)賣雙方通過(guò)對(duì)地上房屋所有權(quán)自由處分的方式實(shí)現(xiàn)了土地使用的實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)，也無(wú)法令房屋受讓方依照“地隨房走”的原則直接取得宅基地使用權(quán)。

4．解讀該條時(shí)．筆者認(rèn)為可作出合理的引申，即土地管理法及其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章都沒(méi)有禁止與限制已經(jīng)擁有宅基地使用權(quán)的權(quán)利人拋棄宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)作為一種權(quán)利．權(quán)利人有權(quán)予以拋棄，只是拋棄宅基地使用權(quán)后，不得再申請(qǐng)新的宅基地使用權(quán)。