面積誤差是商品房買賣中經(jīng)常出現(xiàn)的一種開發(fā)商違約行為，商品房面積誤差怎么處理？如果合同中約定了面積據(jù)實(shí)結(jié)算還能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？面積誤差誰來承擔(dān)差價(jià)？請看下面的案例。

簽訂購房合同，交房時(shí)出現(xiàn)糾紛

2008年，萬某購買了某開發(fā)商開發(fā)的一套復(fù)式商品房，雙方簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定，該房為六、七兩層，四室兩廳兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，建筑面積181.24平方米，層高2.9米，價(jià)款以建筑面積計(jì)算，每平米為1272.15元，總價(jià)230000元。簽訂合同時(shí)萬某依約定履行了付款義務(wù)。但交房后萬某發(fā)現(xiàn)交付房屋比合同約定少了一間臥室，另外七層凈高只有2.7米，且交付面積經(jīng)房管局測量只有160.02平米。后經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商將該房的隔壁一套房的一間臥室改建給了萬某，萬某表示同意繼續(xù)履行合同。但在房屋層高補(bǔ)償和面積差異處理方式上雙方始終不能達(dá)成一致意見。為此，萬某將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商雙倍返還差額面積房款并因?qū)痈卟粔蛸r償損失10萬元。

法院審理判決開發(fā)商雙倍返還房款

一審法院認(rèn)為，開發(fā)商交付面積僅有160.02平米，比合同約定的181.24平米少了21.22平米，面積誤差比絕對值為11.7%，嚴(yán)重超過了3%的合理范圍，作為開發(fā)商主觀上具有一定過錯(cuò)。雖然雙方在合同中對面積差異約定以瑞昌市房地產(chǎn)管理局測量的面積為準(zhǔn)，款多退少補(bǔ)。但認(rèn)為該條款為開發(fā)商提供的格式合同條款，并且條款僅約定了“按實(shí)結(jié)算”，而對面積誤差比例及處理方式都沒有進(jìn)行約定，不應(yīng)視為雙方對誤差處理另行進(jìn)行了約定， 約定無效判決房款雙倍返還。

本案中，預(yù)售面積181.24平米，交房時(shí)卻只有160.02平米，面積誤差比為11.7%，開發(fā)商卻以合同約定“據(jù)實(shí)結(jié)算”為由，僅同意退還多余房款。8月3日，江西省瑞昌市人民法院對這起商品房預(yù)售合同糾紛案件進(jìn)行了宣判，認(rèn)為“據(jù)實(shí)結(jié)算”約定無效，判決開放商返還并賠償買受人房款及利息共計(jì)47500余元。

商品房面積誤差的相關(guān)法律法規(guī)

根據(jù)商品房買賣的有關(guān)司法解釋，“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

故此，開發(fā)商應(yīng)返還萬某購房款47000余元，并支付面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款利息500余元。另外，一審法院認(rèn)為建筑行業(yè)對房屋層高的定義為上下兩層樓面的垂直距離，即層高=凈高+樓板厚度，故萬某認(rèn)為七樓層高不符合約定應(yīng)屬對層高定義理解錯(cuò)誤，要求給予賠償沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。