商品房預(yù)售合同的效力

1、未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同無(wú)效。但是起訴或申請(qǐng)仲裁前已取的，有效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同簽訂的法定前提條件，沒(méi)有取得預(yù)售許可證簽訂商品房預(yù)售合同，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。但是，開(kāi)發(fā)商符合條件可以取得預(yù)售許可證，只是在簽訂合同時(shí)預(yù)售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預(yù)售許可證的，為保證交易的穩(wěn)定性以及尊重合同當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的意思表示，預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使是銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在合同中體現(xiàn)，也應(yīng)視為合同中的一部分，對(duì)雙方當(dāng)事人具有合同效力。

3、未訂立合同前的定金,因一方當(dāng)事人原因未訂立合同的,按定金規(guī)則處理。如果是不可歸責(zé)于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。

商品房預(yù)售過(guò)程中，出賣(mài)人往往在簽訂合同之前要求買(mǎi)受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買(mǎi)受人確實(shí)將購(gòu)買(mǎi)房屋，并由出賣(mài)人將為其預(yù)留選中的房屋。這時(shí)，盡管預(yù)售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時(shí)，定金條款有效，應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理，即買(mǎi)受人違約不簽訂購(gòu)房合同的，出賣(mài)人不返還定金，出賣(mài)人不信守合同，將房屋賣(mài)給他人的，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求雙倍返還定金。如果不屬于出賣(mài)人或者買(mǎi)受人的原因造成購(gòu)房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的房屋整體收購(gòu)用作公共事業(yè)的，那么，這時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還收取購(gòu)買(mǎi)者的定金。

4、商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受房款的，認(rèn)定該協(xié)議為有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

5、未辦理備案登記，合同不因此無(wú)效。但當(dāng)事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。

商品房預(yù)售合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣(mài)人一房幾賣(mài)。法律設(shè)定商品房預(yù)售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案主張合同無(wú)效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當(dāng)事人可以約定合同生效要件，如果當(dāng)事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續(xù)為合同生效要件，但是，合同生效前，買(mǎi)受人已經(jīng)交付購(gòu)房款，出賣(mài)人接受購(gòu)房款;或者出賣(mài)人交付房屋，買(mǎi)受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，盡管合同的生效條件尚未達(dá)到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務(wù)的，視為雙方對(duì)合同條款的變更，該預(yù)售合同有效。

6、出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無(wú)效。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。因此，出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該合同侵害了原買(mǎi)受人的合法權(quán)益，該合同依然無(wú)效。應(yīng)當(dāng)返還房屋。應(yīng)當(dāng)注意的是，必須是出賣(mài)人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則。

7、由于出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人將房屋低押給第三人或者合同訂立后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人，致使合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人房屋抵押事實(shí)，系欺詐行為;賣(mài)房后，又將同一房屋賣(mài)給第三人，不能履行合同主要義務(wù)—交房。這兩種情況均符合《合同法》規(guī)定的解除合同的法定條件，因此，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。為了對(duì)出賣(mài)人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規(guī)定，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。