一、什么是房地產(chǎn)虛假廣告？

售樓廣告是商業(yè)廣告的一種，根據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，開發(fā)商登載或派送售樓廣告，是其向業(yè)主發(fā)出簽訂房地產(chǎn)買賣合同的要約邀請。要約邀請在法律上開發(fā)商并不承擔(dān)法律責(zé)任，所以許多經(jīng)營者就利用這一點(diǎn)來玩虛假廣告的把戲。

但是根據(jù)《合同法》第15條第2款的規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而且出賣人如果就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對房地產(chǎn)買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

虛假的房地產(chǎn)廣告有兩種表現(xiàn)形式，一種是開發(fā)商虛構(gòu)事實(shí)，將子虛烏有的事情在售樓廣告中作為真實(shí)的事實(shí)加以宣傳；另一種是開發(fā)商隱瞞事實(shí)真相，將真實(shí)的情況隱瞞起來讓業(yè)主購房時不知道真相。

也就是說，如果開發(fā)商當(dāng)初的樓盤廣告已經(jīng)交待了建設(shè)的各個配套設(shè)施以及具體方位，內(nèi)容具體明確，而且影響了該樓盤的價格，或者對購房者決定是否購買產(chǎn)生重大影響，應(yīng)該屬于要約。要約一旦到達(dá)他人，且他人同意與之定約，其內(nèi)容就對發(fā)出人有法律拘束力。

二、怎樣追究開發(fā)商虛假廣告責(zé)任？

（一）購房者有權(quán)解除合同。

根據(jù)我國《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

1、因重大誤解訂立的；

2、在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。所以，開發(fā)商在廣告中承諾的種種事項都沒有兌現(xiàn)，購房者可以以其欺詐為由解除購房合同。

（二）要求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

當(dāng)廣告內(nèi)容構(gòu)成了要約，購房者為此簽訂了合同，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)對其所承諾的內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。所以，如果購房者不退房，開發(fā)商就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，對購房者因?yàn)樾湃螐V告內(nèi)容產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

另外還要注意，如果因售樓廣告與現(xiàn)實(shí)不符需要提起訴訟時，應(yīng)該保管好當(dāng)初的售樓廣告，如果己丟失，最好是再找一份，因?yàn)檫@是您維權(quán)的重要證據(jù)。有了售樓廣告，您就可以以此要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，退賠比其他同等條件的樓盤高出的樓價及利息，或者是提出解除合同。此外，您應(yīng)該聯(lián)合多個業(yè)主共同起訴，這樣勝訴的幾率會更大。

最后要提醒您的是，購房時一定要注意將廣告所陳述的內(nèi)容一并寫在合同里，如果原合同是格式合同，沒有此項內(nèi)容，您可以與之簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商以種種理由拒絕，絕對要小心，這很有可能是個陷阱。所以建議您再不能獨(dú)自確定合同條款時可以邀請律師陪同簽訂購房合同，這樣可以避免開發(fā)商?；ㄕ型嫖淖钟螒?，更好的維護(hù)購房者的合法權(quán)益。