一、如何購買二手經濟適用房？

（一） 已經住滿5年的經濟適用房。

購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5%的印花稅外，不需要在繳納成交價3%的土地出讓金。

（二）尚未住滿5年的經濟適用房。

購買此類已購經濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件，即購買者必須具備北京市常住戶口，家庭收入在人民幣6萬元以下。符合此購買條件的購房人還需要辦理經濟適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。

即：若購房人經相關部門核定職業(yè)、職位等購買標準后，只具備購買最高4000元/平方米，面積在70平方米以內經濟適用房的資格，就意味著購房人只能購買28萬元的經濟適用房。若購房人所購買的房價已超過了審核的購房標準，超出部分則需要補交10%的綜合地價稅。購買任憑補交10%的綜合地價款后的繳款通知書、繳款收據、《北京市城鎮(zhèn)居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續(xù)。

二、怎樣防范二手經濟適用房的風險？

（一）二手經濟適用房的存在的風險有哪些？

1、賣方故意悔約的風險。如果賣方在收到買方全款后，違反合同約定，不再出售房屋，買方將面臨個人追索房款的艱難，處境十分被動。

2、一房多賣的風險。不能立即過戶的客觀情況，使具有一房多賣非法目的賣房人獲得了實施非法行為的充分時間，且不易被權利人查證。

3、長期無法過戶的風險。私下交易的買賣雙方具備交易條件的時間通常不會太短。而時間越長，交易的不穩(wěn)定性越大，尤其是買方的交易風險就越大。

4、房款是否能被執(zhí)行回來的風險。執(zhí)行難對于存在于個人之間的二手房買賣而言更是如此。

5、投資利益上的風險。我國的房地產泡沫較大，不能及時過戶使得買方可能因經濟適用房稅收等政策調整，不得不增加投資成本。

（二）怎樣防范二手經濟適用房的風險？

首先必須明確賣方購買經濟適用住房已經滿五年。

對于購買已滿5年的經濟適用房客戶應該注意：客戶如果購買已經住滿5年的經濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3%的契稅。客戶如購買此類經濟適用房后其產權性質則歸屬于商品房產權。

其次購買尚未滿5年的經濟適用房

在北京，確需出售此類經濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并可以出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭，或者由政府相關部門收購。

買賣二手經濟適用房時應需謹慎，以防不法分子乘虛而入。在買房時一定要確定該房的產權證后在進行購買。同時，盡量選擇規(guī)模大、信譽好，對于流程、政策了解的比較清楚的大型中介公司來幫忙規(guī)避風險。您也可以咨詢相關律師，以保證交易的安全性，確保利益最大化。