買了已經(jīng)抵押的房子咋辦？由于缺乏相應(yīng)資質(zhì)或者信譽(yù)不佳，很多購(gòu)房者購(gòu)買了開(kāi)發(fā)商已經(jīng)抵押的房子，面對(duì)這種開(kāi)發(fā)商違約行為怎么處理？開(kāi)發(fā)商出售已抵押的房子咋賠？請(qǐng)看下面的案例。
開(kāi)發(fā)商借口不辦房產(chǎn)證 原來(lái)房子早已抵押
彭先生與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，交齊了所有的款項(xiàng)，并于年底拿到房屋鑰匙。隨后不久，他們一家人便住進(jìn)了新家。小區(qū)的配套設(shè)施和物業(yè)的服務(wù)都讓彭先生一家非常滿意，但搬入新居后近一年的時(shí)間內(nèi)，彭先生曾幾次找開(kāi)發(fā)商要求辦理房產(chǎn)證，但他們始終以各種借口推脫。由于當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)證的交付時(shí)間作出明確的約定，所以彭先生只能無(wú)限期的等待。
后來(lái)一次偶然的機(jī)會(huì)，彭先生就此事詢問(wèn)有關(guān)部門，得到的結(jié)果讓彭先生大吃一驚。原來(lái)他所購(gòu)買的房子早已在出售之前就被該房地產(chǎn)公司抵押給銀行作二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在其清償貸款之前，業(yè)主根本拿不到房產(chǎn)證。另外由于二期開(kāi)發(fā)所占土地由于審批存在問(wèn)題現(xiàn)已停工，這就意味著一期業(yè)主取得房產(chǎn)證是遙遙無(wú)期。
業(yè)主無(wú)奈請(qǐng)律師 律師建議兩條路
面對(duì)這種情況，彭先生咨詢了律師尋求維權(quán)辦法。律師在詢問(wèn)了詳細(xì)的情況之后給出了兩個(gè)建議：
（一）彭先生及其他業(yè)主可以要求退房。根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條第2款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。在您咨詢的上述事件中，該房地產(chǎn)公司在與業(yè)主簽訂合同時(shí)，并沒(méi)有將該房產(chǎn)已抵押給銀行的事實(shí)告知，這一事實(shí)直接影響業(yè)主權(quán)益的實(shí)現(xiàn)?？梢?jiàn)，該房地產(chǎn)公司的隱瞞行為已構(gòu)成欺詐，彭先生可以以此為由向人民法院提起訴訟申請(qǐng)撤銷合同，要求退房。
（二）就所遭受的損失要求房地產(chǎn)公司賠償。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)己付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
1、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”
如前所述，房地產(chǎn)公司向業(yè)主隱瞞了該房屋己抵押的法律事實(shí)，根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主不僅可以要求房地產(chǎn)公司返還您已付的購(gòu)房款及利息，賠償因此造成的損失，還可以要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
法律建議及相關(guān)法律規(guī)定
購(gòu)買抵押房后能否要求退房？在此提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)不僅要看“五證”是否齊全，還必須認(rèn)真查看開(kāi)發(fā)商提供的土地使用權(quán)證的其他項(xiàng)權(quán)利一欄有無(wú)抵押記錄，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的憑證，所以在房地產(chǎn)買賣合同中一定要附上交付房產(chǎn)證期限的條款。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司、開(kāi)發(fā)商或銷售商有欺詐行為時(shí)，必須自知道之日起或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，否則對(duì)合同的撤銷權(quán)就會(huì)自動(dòng)喪失。
相關(guān)法律包括《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的內(nèi)容。
