因?yàn)榄h(huán)境、地段或者其他原因，再加上開發(fā)商以低價(jià)宣傳為誘因，導(dǎo)致很多購房者購買了沒有或者暫時(shí)還沒有取得預(yù)售許可證的房子。沒有預(yù)售許可證的房子能不能買，買了沒有預(yù)售許可證的房子怎么辦？請看下面的案例。
購買了沒有預(yù)售許可證的房子想要退房
張某與某房產(chǎn)公司簽訂一份商品房認(rèn)購協(xié)議書，其中約定了所預(yù)售的商品房的位置、面積和價(jià)格及付款方式。但是在此時(shí)，房產(chǎn)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，于是將開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)和開發(fā)區(qū)規(guī)劃局出具的商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的證明張貼與銷售大廳的西墻。但是，當(dāng)時(shí)張某并沒有注意到這一點(diǎn)。 該協(xié)議簽訂后，張某向房產(chǎn)公司交納了首付款。不久，聽人說該房產(chǎn)公司尚未取得預(yù)售許可證屬于非法售房，于是對(duì)房子的質(zhì)量不免擔(dān)心起來，再加上我現(xiàn)在對(duì)房子的位置也感到不太滿意，便不打算再購買此處房產(chǎn)。
張某認(rèn)為自己與開發(fā)商之間尚不存在合同關(guān)系，可以不受其約束，而且在商品房預(yù)售過程中，售樓員并沒有向其說明未取得商品房預(yù)售許可證的情況，屬于欺詐行為。于是張某提出退房，并要求房產(chǎn)公司按已付房款一倍支付賠償金。
開發(fā)商認(rèn)為協(xié)議有效不能退房，并且指出在預(yù)售合同中，房產(chǎn)公司以印刷條款的形式規(guī)定一切爭議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進(jìn)行審理。張某無奈之下請律師代理，準(zhǔn)備向法院起訴。
律師建議可以退房并起訴
在調(diào)查中，律師認(rèn)為張某以開發(fā)商之間的商品房預(yù)售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認(rèn)為無效。張某可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息，但是不能夠要求賠償。首先《商品房預(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)?！痹摋l款屬于強(qiáng)制性規(guī)定。
由于房產(chǎn)公司在簽訂預(yù)售協(xié)議一直到訴訟之前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。所以張某與房產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但是因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，這種情況下，導(dǎo)致合同無效的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的購房首付款以及相應(yīng)的同期銀行存款利息。
但是因?yàn)榉慨a(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應(yīng)該承擔(dān)張某所要求的按已付房款一倍支付賠償金的責(zé)任。
另外房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進(jìn)行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關(guān)于因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無效的。張某可以在所購商品房所在地法院起訴。
法律提示：
購房者在購買商品房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)該注意到非正式的意向性購房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價(jià)款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購房協(xié)議。了解這一點(diǎn)，有利于明確自己的合同義務(wù)和權(quán)利。
另外法律對(duì)于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響當(dāng)?shù)氐姆ㄔ旱莫?dú)立公正性，有利于防止地方保護(hù)主義，從而維護(hù)購房業(yè)主的利益。消費(fèi)者應(yīng)該注意在訴訟中堅(jiān)持這個(gè)原則，反對(duì)開發(fā)商的違法行為。
