一、哪些因素影響二手房房價？

（一）先看二手房樓層，如是多層則3-4層單價最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。（一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價差價在 200-400元之間）當(dāng)然因個人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果二手房是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準(zhǔn)價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在 50-150元左右；（一般來說，頂層的價格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價格最高）。

在同一層里，中間套二手房的價格往往作為基準(zhǔn)價，東邊套二手房即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。

同一個小區(qū)的二手房，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的二手房安靜而且空氣好，售價最貴；朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價最低。

（二）手房房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的二手房，在一定情況下單價應(yīng)相對低一些。但躍層式的二手房因為格局優(yōu)勢或贈送露臺，所以定價可參照基準(zhǔn)價。

（三）是戶型，這也是為什么有的二手房面積不大但看起來很寬敞，而有的二手房剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個好價錢；同時帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應(yīng)更貴。

建議無論是二手房賣房者還是二手房買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績r，以保證房屋的正常成交。

（四）二手房裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會影響最終的價格，最好在決定二手房售房后對其房屋進行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

（五）隨二手房贈送物品，市場上賣二手房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但二手房購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，二手房房內(nèi)送一些過時物品在房內(nèi)不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。

二、二手房怎么估價？

（一）賣房前先自行估價

日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因為預(yù)估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學(xué)+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元、平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。

（二）請專業(yè)評估師合理估價

由于估價是一個很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細(xì)節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經(jīng)驗，就無法結(jié)合眾多修正價格的因素做出準(zhǔn)確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，樓層，朝向……這些復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此以上涉及到的有關(guān)數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產(chǎn)，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。