一、商品房包銷應(yīng)注意什么問題

為消化市場的高風(fēng)險，確保合同義務(wù)的履行，包銷商將會進(jìn)行嚴(yán)格的市場調(diào)查、市場分析、市場策劃和市場營銷，投入大量的人力、物力和財力，但同時會存在個別開發(fā)商拋開包銷商而直接與購買者洽談并簽訂合同的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，開發(fā)商強(qiáng)賣包銷商包銷范圍內(nèi)的商品房以獲取利益，侵犯了包銷商對商品房的合法經(jīng)營權(quán)利和占有權(quán)，包銷商為尋找、開發(fā)該客戶所做的所有前期工作與努力就會受到影響，甚至化為泡影，破壞了包銷商售房的整體性，加大了市場風(fēng)險。

法律規(guī)定“出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼灾灰诎N期限內(nèi)，開發(fā)商就不得自行銷售，否則構(gòu)成違約，包銷商就可以依據(jù)以上規(guī)定來主張權(quán)利。但對于包銷人因開發(fā)商自行銷售包銷房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些，本條沒有規(guī)定。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷人可要求開發(fā)商在包銷合同中明確約定，一旦開發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷商所有以外，開發(fā)商還應(yīng)賠償包銷商因此而遭受的其他損失。

二、怎樣解決商品房包銷風(fēng)險

按照包銷合同約定，在包銷人已全部向開發(fā)商支付包銷款的情況下，包銷人應(yīng)獲得全部的購房款；在包銷人尚未向開發(fā)商支付包銷款的情況下，購房款中的一部分是開發(fā)商依據(jù)包銷合同應(yīng)得的包銷款額，另一部分是包銷人應(yīng)得的溢價利益。

在商品房買賣合同生效之后，常常會出現(xiàn)買受人延期或不按約定支付購房款的情形，如果開發(fā)商因此對買受人提起訴訟的，包銷人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟，提出訴訟請求，主張自己的利益。

當(dāng)然，包銷人也可以與開發(fā)商一起作為共同原告提起訴訟，或者不參加到開發(fā)商與買受人的訴訟當(dāng)中，在開發(fā)商取得購房款后，向開發(fā)商索取其應(yīng)得的利益；如果開發(fā)商不予支付，包銷人可以依據(jù)雙方之間的包銷合同對開發(fā)商提起訴訟。