一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的基本內(nèi)容

依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：

（一）當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所

這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

（二）標(biāo)的

這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。

（三）價(jià)款

這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。

（四）履行期限、地點(diǎn)、方式

這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

（五）違約責(zé)任

這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。

（六）解決爭(zhēng)議的方式

這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。

（七）合同生效條款

雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

（八）合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

（九）合同的變更與轉(zhuǎn)讓

在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

（十）附件

在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的重要事項(xiàng)

（一）當(dāng)事人

這里主要是寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)或姓名、身份證號(hào)碼、工作單位、住所地址、聯(lián)系辦法等具體情況，以免出現(xiàn)欺詐情況或合同違約時(shí)，因找不到當(dāng)事人而耽擱合法權(quán)利主張的實(shí)現(xiàn)。如果可能買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方主體資格，如是否系完全民事行為能力人，是否為房屋真實(shí)所有人等情況做詳細(xì)清楚的調(diào)查。

（二）標(biāo)的

這里應(yīng)寫(xiě)明房屋坐落位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修等情況；包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等。以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣(mài)方搬走所有家具，甚至包括門(mén)窗等附屬物品的問(wèn)題，所以應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設(shè)施、設(shè)備、物品。

同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，倘若是與他人共有房產(chǎn)，必須征得他人的同意才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、出售房屋。最后還應(yīng)當(dāng)在合同中明確該房屋上是否存在租賃、抵押等在先權(quán)利。

如此詳細(xì)約定的目的在于明確房屋的各方面情況，尤其是容易忽略的租賃情況、抵押情況等，避免交易后發(fā)現(xiàn)買(mǎi)方無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)際占有使用或者因存在權(quán)利瑕疵而引起過(guò)多的糾紛。

（三）房款支付

雙方在此一部分主要應(yīng)寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、付款條件、定金、尾款等。價(jià)款是一方當(dāng)事人以貨幣形式支付對(duì)方房屋的代價(jià)，是買(mǎi)受人最主要的義務(wù)，是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中最重要的內(nèi)容之一。在合同中應(yīng)明確買(mǎi)方同意支付的房款總價(jià)是多少；付款方式是一次性支付還是分期付款以及每筆付款的最遲時(shí)間；如果買(mǎi)方提出付款應(yīng)滿(mǎn)足一定條件的（如過(guò)戶(hù)后付款），應(yīng)當(dāng)在此明確下來(lái)。

二手房交易過(guò)程中賣(mài)方往往要求買(mǎi)方先交付一定數(shù)額的定金，在這里律師提醒，一定要明確該筆款項(xiàng)的性質(zhì)，正確寫(xiě)為“定金”。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第八十九條關(guān)于定金的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍渌摹邦A(yù)付款”、“訂金”約定則一般不具有這種效力。同時(shí)，為保障買(mǎi)方權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，律師建議將房款交付與房屋交付和產(chǎn)權(quán)變更登記等事項(xiàng)聯(lián)系起來(lái)。

（四）房屋交付

這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間，條件，驗(yàn)收及辦理相關(guān)供熱、電、氣、物業(yè)手續(xù)變更等問(wèn)題。雙方應(yīng)明確約定交房時(shí)間；同時(shí)約定交付內(nèi)容：賣(mài)方遷出房屋，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費(fèi)等費(fèi)用，交付房屋鑰匙等。

（五）稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，房屋交易應(yīng)當(dāng)繳納一定的稅費(fèi)。一般可以采取的格式為：“買(mǎi)方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收甲方的交易額的__%的交易費(fèi)；承擔(dān)協(xié)議公證費(fèi)。賣(mài)方承擔(dān)房產(chǎn)交易中交易額的__%的交易費(fèi)；承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)?！?當(dāng)然，雙方可以對(duì)上述稅費(fèi)最終由誰(shuí)承擔(dān)做出特殊約定。

（六）辦理產(chǎn)權(quán)變更登記

產(chǎn)權(quán)變更登記是二手房交易的重要環(huán)節(jié)，它關(guān)系到買(mǎi)方是否能夠獲得對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋在法律上的所有權(quán)。所以買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)何時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記、變更登記時(shí)雙方如何配合做出明確的約定。鑒于能否完成產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)對(duì)合同完全履行影響巨大，雙方可明確將不能如約完成產(chǎn)權(quán)變更登記作為產(chǎn)生合同解除權(quán)的條件，如因一方原因無(wú)法按合同約定完成產(chǎn)權(quán)變更登記，另一方享有解除合同并要求賠償損失的權(quán)利。

例如，雙方可在合同中做出如下約定，“賣(mài)方應(yīng)協(xié)助買(mǎi)方向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。在買(mǎi)方實(shí)際接收該房屋之日（或付款之日）起，如因賣(mài)方的原因造成買(mǎi)方不能在雙方實(shí)際交接之日（或付款之日）起__天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，買(mǎi)方有權(quán)提出退房，賣(mài)方須在買(mǎi)方提出退房要求之日起__天內(nèi)將買(mǎi)方已付款退還給乙方，并按全部購(gòu)房款（或已付款）的__%賠償乙方損失。如因買(mǎi)方的原因造成在雙方實(shí)際交接之日（或付款之日）起__天內(nèi)未能辦理完畢產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，賣(mài)方有權(quán)解除合同，買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方通知解除合同之日起__天內(nèi)遷出房屋，并按全部購(gòu)房款的__%賠償乙方損失”。

（七）違約責(zé)任

此部分即約定違反合同的責(zé)任，是指合同的當(dāng)事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定的條款履行自己的義務(wù)，但是由于主觀或者客觀原因，仍不可避免地存在著不履行合同義務(wù)的情況。當(dāng)事人訂立合同以后沒(méi)有履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，叫做違約或違反合同。在購(gòu)房合同中，賣(mài)方不履行合同的主要表現(xiàn)有：逾期交付房屋；交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題；賣(mài)方出賣(mài)的房屋在產(chǎn)權(quán)上存在瑕疵等等。買(mǎi)方違約的主要表現(xiàn)有：不按期支付價(jià)款；無(wú)正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣(mài)方交付的房屋等。

買(mǎi)方或賣(mài)方因違約所要承擔(dān)的民事責(zé)任有：繼續(xù)履行合同，支付違約金，賠償損失等。雙方可以約定違約責(zé)任的種類(lèi)以及具體處理方式，違約金占房款總額的比例或者具體的金額。例如，雙方可以做如下約定：“買(mǎi)方必須按期向甲方付款，每逾期一天，應(yīng)向賣(mài)方支付違約部分房款__%的違約金。賣(mài)方必須按期將房產(chǎn)交付給買(mǎi)方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向買(mǎi)方支付房款__%的違約金?！?對(duì)于其他違約行為，雙方也應(yīng)對(duì)違約責(zé)任做出明確約定。律師在這里提醒，切勿貪圖方便簡(jiǎn)單而不作約定，最后使自己的合法利益遭受損失。

（八）合同的變更和解除

按照《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人可以協(xié)商變更或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。雙方也可以在合同中約定，當(dāng)符合某一條件時(shí)，一方有權(quán)解除合同；約定解除權(quán)經(jīng)常是為了防止因合同一方嚴(yán)重違約給守約方造成重大損失而設(shè)定，如雙方可以預(yù)定，“賣(mài)方逾期__日未交付房屋的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同；買(mǎi)方逾期__日未交付房款的，賣(mài)方有權(quán)解除合同”。同時(shí)雙方可以約定解除權(quán)的行使方式、期限；以及合同解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。

（九）解決爭(zhēng)議的方式

這里主要提醒，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定，寫(xiě)明選擇的是哪一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)。如果決定不選擇仲裁，那么在買(mǎi)賣(mài)雙方處于不同行政區(qū)域時(shí)，將爭(zhēng)議解決地約定在自己實(shí)際居住地，則不僅能夠減少訴訟成本，還有可能避免對(duì)方所在地法院的地方保護(hù)主義。

因?yàn)槎址康馁I(mǎi)賣(mài)涉及的問(wèn)題較為復(fù)雜，在此律師只是將二手房合同中最應(yīng)注意的部分提示出來(lái)。在遇到相關(guān)問(wèn)題時(shí)，最好能夠得到專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)或委托專(zhuān)業(yè)律師協(xié)助您進(jìn)行交易以最大限度地規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。