一、哪些商品房不能過(guò)戶

辦理商品房的交易過(guò)戶手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來(lái)看，都是最簡(jiǎn)單的，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性導(dǎo)致在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中商品房的交易過(guò)戶過(guò)程及其復(fù)雜。如賣方貸款買房，房產(chǎn)證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無(wú)力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的抵押，因此也不能辦理過(guò)戶。

二、商品房交易過(guò)戶的手續(xù)如何辦理

辦理商品房的交易過(guò)戶手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來(lái)看，都是最簡(jiǎn)單的，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性導(dǎo)致在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中商品房的交易過(guò)戶過(guò)程及其復(fù)雜，涉及到幾類商品房的過(guò)戶，對(duì)賣方來(lái)說(shuō)如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除抵押的、已辦房產(chǎn)證的等；對(duì)買方來(lái)說(shuō)有一次性付款購(gòu)買此房的、有通過(guò)貸款購(gòu)買此房、有通過(guò)轉(zhuǎn)按揭購(gòu)買此房的等。

上述情況的存在就導(dǎo)致某些交易無(wú)法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門批準(zhǔn)。舉例來(lái)說(shuō)，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無(wú)效合同（前文已有論述，請(qǐng)參照）；如賣方貸款買房，房產(chǎn)證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無(wú)力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的抵押，因此也不能辦理過(guò)戶；再比如買方欲通過(guò)貸款買房，但賣方也是通過(guò)貸款買的房，未還清銀行貸款，房屋正處在抵押狀態(tài)，無(wú)法辦理過(guò)戶，買方也無(wú)法申請(qǐng)貸款，通過(guò)同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意，又沒有中介機(jī)構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭(跨行轉(zhuǎn)按揭)，這種情況也辦不了過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)類似于第三種情況，一些大的房屋中介機(jī)構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以利于買賣雙方的交易能順利進(jìn)行。