一、怎么正確使用商品房買賣合同
新版《商品房買賣合同》出來后，購(gòu)房者在使用過程中還有許多不明白的地方，我們特邀請(qǐng)律師對(duì)該合同進(jìn)行分析，并給購(gòu)房者提醒，同時(shí)也提醒有關(guān)部門注意合同的不完善之處。
（一）面積誤差要約定處理辦法
合同里只約定了“合同約定面積”與“產(chǎn)權(quán)登記面積”的面積誤差比例，但未明確“套內(nèi)建筑面積”與“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（下稱公攤面積）”的面積誤差比例。
由于新版合同中明示了買受人可選擇按“建筑面積”或“套內(nèi)建筑面積”等方式計(jì)價(jià)，因此，可能不便于像舊合同那樣，分別標(biāo)出“套內(nèi)建筑面積”與“公攤面積”的面積誤差比例。雖然選擇的內(nèi)容多了，但與舊合同相比，事實(shí)上對(duì)買受人的保護(hù)力度減小了。因?yàn)榭陀^上，出賣人與買受人相比，掌握的信息多，買受人提出約定“套內(nèi)建筑面積”誤差比例不得超過一個(gè)比例時(shí)，比如：“套內(nèi)建筑面積”誤差不超過±5%或建筑面積不超過一定幅度，“套內(nèi)建筑面積”不得減小多少時(shí)，出賣人往往不同意。而客觀上，往往建筑面積沒有超過約定幅度時(shí)，“套內(nèi)建筑面積”往往縮水，公攤面積往往加大，再加之出賣人交房時(shí)，往往不向買受人出示《商品房銷售面積明細(xì)表》——“測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件”，導(dǎo)致買受人在受領(lǐng)商品房時(shí)，往往不知道“套內(nèi)建筑面積縮水，而公攤面積加大”，所以這里提醒買受人：一定要在合同里約定“套內(nèi)建筑面積誤差超過一定幅度時(shí)的處理辦法”，以便給自己行使權(quán)利留下依據(jù)。
（二）想辦法約定訂金性質(zhì)
新版《商品房買賣合同》中沒有“訂金”的內(nèi)容，但在出賣人與買受人簽訂認(rèn)購(gòu)書階段，認(rèn)購(gòu)書中又大多數(shù)存在“訂金”條款，且約定如果買受人不簽訂合同，訂金沒收等內(nèi)容。然而，簽訂正式合同以后，認(rèn)購(gòu)書往往被出賣人收回，因此，一旦出現(xiàn)出賣人不履行合同的情況，買受人幾乎不能行使或無法行使雙倍返還訂金的權(quán)利。因此，建議買受人在合同中應(yīng)約定訂金的內(nèi)容及訂金的性質(zhì)（依據(jù)最高人民法院的規(guī)定，訂金條款如未約定訂金性質(zhì)，不適用訂金罰則）。
（三）索要測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件
新版《商品房買賣合同》并無明示出賣人在交房時(shí)應(yīng)向買受人出示《商品房銷售面積明細(xì)表》——“測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件”的義務(wù)，導(dǎo)致買受人在受領(lǐng)商品房時(shí)，往往不知道“套內(nèi)建筑面積”和“公攤面積”的變化幅度，而在建筑面積加大的同時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)“套內(nèi)建筑面積”縮水的現(xiàn)象。舊合同第二條約定，商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)向買受人出示“測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件”，在這種有利于買受人的提示性條款明確約定的情況下，尚且大量存在出賣人不向買受人履行出示“測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件”義務(wù)的現(xiàn)象，如果在合同中沒有這種提示性條款，買受人的利益更無法保障，買受人完全處于一種糊涂消費(fèi)的狀況。
（四）合同還有不合邏輯之處
所有權(quán)或使用權(quán)本已無可爭(zhēng)議的內(nèi)容，不應(yīng)再作為可商議的條款。新版《商品房買賣合同》第17條關(guān)于“樓宇的屋面使用權(quán)”和“樓宇的外墻面使用權(quán)”，本應(yīng)歸買受人享有（當(dāng)然要服從物業(yè)的整體管理且不影響市容），但在實(shí)際售房中，出賣人往往將其約定為“歸出賣人所有”，而且不能協(xié)商。那就是說，買受人必須認(rèn)同出賣人的侵權(quán)行為，否則就別買房。對(duì)不合邏輯之處，合同范本應(yīng)加以限制和約束。
二、簽訂商品房買賣合同注意什么
（一）簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，一定要約定建筑面積未超過約定幅度時(shí)，“套內(nèi)建筑面積”的誤差比例及超出時(shí)的處理辦法。
（二）在商品房買賣合同中約定，出賣人在交房時(shí)應(yīng)向買受人出示《商品房銷售面積明細(xì)表》——“測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積文件”，并約定出示的時(shí)間及方式。
（三）注意出賣人是否侵犯本屬于買受人的權(quán)利。
（四）訂金的約定是否公平、合法、有效。
