一、房屋轉租合同的效力如何

合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定，民事法律行為應當具備下列條件：行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益。民法通則的規(guī)定，基本概括了有效合同的標準。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。我們認為在以下幾種情況下轉租合同應當認定為有效：

（一）房屋承租人將房屋轉租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的（默示），應視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉租合同有效。

（二）房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，……合同繼續(xù)有效，……承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D租，出租人知情后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意；一種是不同意。如果出租人同意轉租，那么轉租合同有效；如果出租人不同意轉租，那么就意味著出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。

（三）房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉租合同也應有效。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉租合同應予以解除。

二、為什么會限制轉租

回答這些疑問，我們必須從法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自轉租，是出于保護原出租人利益的考慮。具體說來，以下理由支撐著這一規(guī)定：

（一）與其他合同性質不同，租賃合同具有人格性。出租人將自己所有的動產(chǎn)出租給出租人使用，是對承租人一定程度的信賴。而承租人又將標的物轉租給原出租人并不信賴的第三人使用，這是對租賃合同的人身信賴關系的破壞。

（二）轉租違背了原權利人的意志，與“私權神圣”理念有違。在私權神圣的市民社會里，所有權人的意志應受最大程度的尊重，在租賃合同中，出租人之所以訂立租賃合同，是希望對方即承租人占有使用其租賃物，而承租人的轉租將導致是次承租人而非原承租人占有使用其租賃物，原出租人的這一意志并沒有實現(xiàn)。

（三）承租人轉租使得他人占有使用租賃物，致使延長了占有鎖鏈，造成了多層次的占有關系；動產(chǎn)流動性極強，一旦轉移至他處，原出租人無法對其了解和控制。轉租易增強了租賃物被毀損的程度，增加了原出租人請求返還其物的困難。

（四）承租人之所以轉租主要為了謀取高額轉租租金，為了禁止其不勞而獲、從中漁利，法律要規(guī)定未經(jīng)出租人同意不能將租賃物進行轉租。