一、房屋轉租合同的法律特征

房屋轉租合同是指房屋的承租人不退出租賃關系，把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據(jù)合同法第二百二十四條的規(guī)定，房屋轉租合同有以下特征：

1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉租合同。轉租合同是租賃合同成立后，承租另行與承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件。轉租合同的訂立應當取得房屋出租人同意，這種同意可是書面的，也可以是口頭的。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租，出租人可以解除合同。租賃合同的解除，轉租合同也就無存在的根據(jù)，轉租合同應自動解除。房屋轉租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉租合同的當事人。轉租合同的當事人只能是合同權利和義務的承受者，即房屋的承租人和次承租人。

3、出租人與次承租人無任何法律上的權利義務關系。當事人之間權利義務因法律的規(guī)定和合同的約定而產(chǎn)生，出租人與次承租人之間沒有合同關系，我國《合同法》明確規(guī)定，次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權利義務關系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權利義務關系。

4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，仍然承擔租賃合同的權利義務，轉租與租賃權轉讓在法律性質上是不同的。

另外，轉租合同中所規(guī)定的轉租中使用收益，系以原租賃權范圍為限，但經(jīng)出租人特許者除外。對于轉租合同中關于轉租期限，我國法律未作特別規(guī)定轉租是以原租賃關系到為基礎，具有附屬性，故轉租期限不應長于原租賃所余的期限。

二、房屋轉租合同有何法律效力

一旦主合同中出租人不同意承租人私下轉租房產(chǎn)，堅持解除主合同，要求收回房屋的，作為房屋的次承租人是否應得到同情或支持呢？我們可以從以下角度來分析未經(jīng)出租方同意的房屋轉租合同的法律效力。

1、承租人是否處分了出租人的財產(chǎn)

我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！狈缮系奶幏?，通常包括財產(chǎn)的贈與、轉讓、設定抵押等。而在本文次合同中，承租人作為無處分權人并沒有實施“處分出租人財產(chǎn)”的行為，因為承租人仍然要受制于其與出租人之間主合同的約束。他應根據(jù)主合同的約定向出租人交納租金，只是他租金來源不是自己經(jīng)營所得，而是通過轉租

從次承租人之處獲得的對價。如果說他轉租房產(chǎn)的行為算是一種事實上的處分的話，則該“處分”的對象應該是其基于租賃合同取得的租賃物使用權。

2、無效合同的構成要件

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！绷硗?，根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一），法院應依法律和行政法規(guī)作為確認合同無效的依據(jù)。

因此，承租人在違反主合同前提下另行簽訂的次合同，由于其并不具備無效合同的要件，所以不應作為無效合同處理。

3、是否屬于效力待定合同

關于是否為效力待定合同，應看主合同中承租人是否屬于“無處分權的人處分他人財產(chǎn)”的行為。承租人由于受與出租人簽訂主合同的調整，其有權對租賃房屋進行使用和收益，其通過轉租方式允許第三人（次承租人）在主合同期限內對房屋進行使用，獲得相關收益，并未侵害出租人對于租賃房屋處分權，不應適用“無處分權的人處分他人財產(chǎn)”的條款。因此，有關的房屋轉租合同應是一個相對獨立合同，而不是效力待定合同。

對于未經(jīng)出租人同意發(fā)生的房屋轉租合同的效力，應根據(jù)主合同的相關約定具體分析。舉例說明：如果作為主合同的房屋租賃合同約定甲乙雙方租賃期限為10年，而作為次合同的房屋轉租合同卻約定租賃期限為15年，這明顯超出了乙方作為承租人的權利范圍，超出部分應該不受法律保護。反之，如果次合同中有關權利義務的設定符合主合同的原則或范圍，也不存在承租人和次承租人惡意串通損害出租人合法權益等屬于無效的情況出現(xiàn)，這種房屋轉租合同應認定為有效合同。當然，即使是有效合同，也并不意味著次承租人的合同權利能夠全部得到保護，畢竟還有主合同存在，且不能忽略主合同和次合同之間基于同一租賃物設定權利義務的事實。