一、夫妻共有的二手房怎么買賣？

根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協(xié)議。具體來說：

（一）房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字。

這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產(chǎn)權過戶時會遇到障礙。

（二）房產(chǎn)證上只寫了一方的名字。

這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設法阻止購房人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當然也應該是房產(chǎn)權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。

二、特殊房產(chǎn)如何買賣？

由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。例如有的房產(chǎn)被法院強制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權關系不明，正處在訴訟審理確權過程之中；還有的房產(chǎn)就要被拿去抵債。有的房產(chǎn)屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。這些特殊房產(chǎn)如何買賣？

（一）欠物業(yè)管理費和其他費用的二手房買賣

我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費越高，有的高級住宅區(qū)的物業(yè)管理費達到每平方米每月2．5美元或3美元。而高級住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時就應該注意上述問題。

在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。

（二）有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易

出賣人在處理上述房產(chǎn)時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說話。但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉讓協(xié)議，并支付了第一筆款項后，購房人就失去了自控權。購房人常常會處在兩難境地。如果不買，收不回已支付的款項，如果買，就要承擔一定的法律風險。

在購買諸如此類的房產(chǎn)時，最重要的是前期的調查，這種調查應該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調查出賣人的財務報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。

如果是被法院查封，那么賣房者一般只涉及民事、經(jīng)濟案件，在房主提供擔?；蛘咔鍍斄藗鶆蘸螅ㄔ壕蜁獬榉?。如果的房產(chǎn)已被法院查封，而賣家要求購房者先拿出一筆房款來替他清償債務再辦理過戶交易手續(xù)的話，那購房者要格外謹慎，要注意要求賣家出示與訴訟有關的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，了解涉案金額與案件有關的其他信息，要求與法院協(xié)商抵銷查封的方式和時間等。

此外，將房款以賣方的名義付到法院，同時要求賣家出具收款收據(jù)。千萬不能直接將房款交給賣家。以上就是夫妻共有的二手房怎么買賣，特殊房產(chǎn)如何買賣的相關內容。在購買這些特殊房產(chǎn)的時候，購房者最好到相關部門去核實一下產(chǎn)權的情況，或者請律師協(xié)助審查。千萬不要因為便宜就購買了這些有問題的房子，到時候自己的利益還是會受到損失。