一、二手房評(píng)估的方法

目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括：

1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類(lèi)似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。

2、周邊小區(qū)類(lèi)似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。

3、所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對(duì)于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。

二、二手房怎么進(jìn)行評(píng)估

眾所周知，二手房估價(jià)是一門(mén)非常專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，一般的二手房評(píng)估都需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行。首先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：

1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％；

2、戶(hù)型因素。舊房因戶(hù)型不合理、功能太落后而無(wú)法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶(hù)型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡(jiǎn)稱(chēng)“三小”套型），則扣減10％；

3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；

4、朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門(mén)窗，則減5％；

5、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉，也減5％，屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15％；

6、習(xí)慣性心理因素，也會(huì)使人們對(duì)買(mǎi)舊房心存壓力，花很多錢(qián)才買(mǎi)套舊房，這一因素使房?jī)r(jià)又減8％的價(jià)錢(qián)。

在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60％至70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字只能作為一個(gè)參考價(jià)格，還是應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評(píng)估。