一、影響二手房價格的因素

在銀行對各個區(qū)域都有一個大致評估價范圍的基礎之上，然后再根據房屋位置、樓層、面積、裝修、房齡等情況決定此次評估價。但不得高于銀行對該區(qū)域最高評估價范圍。目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：

1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內類似房屋的掛牌價和成交價格。

2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格。

3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢。

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。

二、二手房評估的辦理流程

1、業(yè)務接洽。

2、對委托項目進行初步了解。

3、確定評估目的。

4、簽訂評估委托書。

5、預收評估費。

6、提供相關資料。

7、現(xiàn)場勘查核實。

8、資產初步評定估算。

9、雙方交流意見。

10、評估報告定稿。

11、出具評估報告。

12、付清評估費余額。

13、提交評估報告。

采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。經過一手買賣之后再上市交易的房產均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。有些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的人，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。