一、房屋買賣合同的成立條件

在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。其成立的條件如下：

1、出賣方必須具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

2、買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行。單位買房者如需購買私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

3、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。這是指房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。

4、房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。

5、房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。

二、哪些房屋買賣合同能撤銷

根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，以下房屋買賣合同是可以撤消的：

1、顯失公平的房屋買賣合同?！帮@失公平”指一方當(dāng)事人在緊迫或缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下訂立的明顯對自己有重大不利的合同。例如，一方因急需用錢將自己的房屋以明顯低價出賣給他人而訂立的房屋買賣合同是顯失公平的合同，因而可以撤消合同；

2、因?qū)贤瑑?nèi)容有重大誤解而訂立的房屋買賣合同?！爸卮笳`解”指一方當(dāng)事人因自己的過失導(dǎo)致對合同內(nèi)容等發(fā)生誤解而訂立的合同內(nèi)容的行為。雖然是因?yàn)楫?dāng)事人主觀錯誤造成的，但沒有反映當(dāng)事人的真實(shí)意圖，因而可以撤消合同；

3、因受欺詐、脅迫他人或乘人之危而訂立的房屋買賣合同。一方以欺詐、脅迫他人或乘人之危是指對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的房屋買賣合同，另一方可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤消。

可撤消的房屋買賣合同指當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同，由于因意思表示之有瑕疵，或者是出于重大誤解從而作出錯誤的意思表示，依照法律的規(guī)定可予以撤銷的合同。根據(jù)法律規(guī)定，享有撤消權(quán)的合同當(dāng)事人，可依其自主意思而使合同效力歸于消滅，也可拋棄撤消權(quán)而使合同繼續(xù)生效。