一、二手房評估的情形有哪些

（一）二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。

二手房交易價格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

（二）買賣雙方認(rèn)為有必要時需要評估。

交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機(jī)構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

（三）進(jìn)行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。

房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。

二、二手房評估稅費(fèi)的注意事項(xiàng)

（一）稅費(fèi)承擔(dān)主體必須約定明確具體。合同中可以約定“按照法律規(guī)定各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)”。也可以約定“約定由一方來承擔(dān)所有稅費(fèi)”。

（二）要提前了解該房屋的評估價（計稅參考價格）的價格，作為房屋買賣交易的參考。房屋買賣交易的價格應(yīng)當(dāng)真實(shí)地填寫在合同中。

（三）合同條款應(yīng)增加“如合同成交價格高于計稅參考價格”，增加的稅費(fèi)的承擔(dān)方式。同時，由于政策等不確定因素的存在，可能導(dǎo)致稅費(fèi)發(fā)生變化，特別在簽訂合同后以及辦理過戶前這段時間。合同還應(yīng)明確約定新增加的稅費(fèi)的承擔(dān)方式或者是否可解除合同等條款。

（四）房產(chǎn)交易雙方應(yīng)避免風(fēng)險較大的交易行為，不要簽訂虛假價格的陰陽合同，也不要采取買房不過戶（待免稅期滿才過戶）。