一、房屋產(chǎn)權(quán)須注意哪些細(xì)節(jié)

（一）露臺(tái)，是指供人室外活動(dòng)的上層屋面或底層樓面伸出室外的有圍護(hù)而無(wú)頂蓋的臺(tái)面，它分兩種，一種是屋頂露臺(tái)，一種是非屋頂露臺(tái)。

屋頂露臺(tái)即屋頂平臺(tái)，按照建設(shè)部的規(guī)定，它不計(jì)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分，不屬于計(jì)算建筑面積范圍，從結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，屋頂露臺(tái)是整棟房屋的頂，因此，它屬于住宅的公共部位，屬于整棟樓房的全體業(yè)主共同所有，有些開(kāi)發(fā)商將屋頂露臺(tái)贈(zèng)送給特定單元的業(yè)主或某特定的幾戶(hù)業(yè)主是不合法的，業(yè)主即使暫時(shí)獲得該露臺(tái)的使用權(quán)也是沒(méi)有法律保障的。

非屋頂露臺(tái)是底層樓面伸出室外的露臺(tái)，在設(shè)計(jì)上有單獨(dú)的出入口，通常只能供一戶(hù)業(yè)主實(shí)際使用，不計(jì)算建筑面積，業(yè)主對(duì)其無(wú)專(zhuān)有所有權(quán)，但鑒于非屋頂露臺(tái)在結(jié)構(gòu)上只能供一戶(hù)業(yè)主使用，其他業(yè)主根本無(wú)法進(jìn)入，因此，在不妨礙其他業(yè)主正常使用房屋的功能的前提下，該實(shí)際使用非屋頂露臺(tái)的業(yè)主對(duì)露臺(tái)有使用權(quán)。

（二）空中花園，它分為有上蓋的空中花園和無(wú)上蓋的空中花園，有上蓋的空中花園和陽(yáng)臺(tái)的屬性類(lèi)似，屬于業(yè)主專(zhuān)有所有權(quán)部分，按水平投影面積的一半計(jì)面積；無(wú)上蓋的空中花園和露臺(tái)的屬性類(lèi)似，可進(jìn)一步分為屋頂空中花園和非屋頂空中花園，其產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、法律性質(zhì)和露臺(tái)類(lèi)似，屋頂空中花園屬于全體業(yè)主共有，非屋頂空中花園如果在建筑結(jié)構(gòu)上只能為一個(gè)業(yè)主使用，其他業(yè)主無(wú)法進(jìn)入，那么該業(yè)主對(duì)其具有使用權(quán)，但其使用不得影響其他業(yè)主對(duì)整棟樓房的正常使用功能，不得侵害業(yè)主的相鄰權(quán)。

（三）首層毗鄰花園，即住宅外的地面花園。商品房的首層因?yàn)槌睗?、管道返水、采光易受影響等，房?jī)r(jià)通常較其它層為低，開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，就將首層的毗鄰花園贈(zèng)送給首層用戶(hù)。

按照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，樓房四周及該宗地地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有，首層業(yè)主和其他層業(yè)主一樣，對(duì)樓房四周的土地只能擁有與其所購(gòu)房屋面積相應(yīng)的土地使用權(quán)，因此，被贈(zèng)送首層毗鄰花園的業(yè)主并不單獨(dú)享有花園的土地使用權(quán)，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將首層毗鄰花園贈(zèng)與給首層業(yè)主沒(méi)有法律依據(jù)，是違法的，該毗鄰花園屬于該宗地樓房的業(yè)主共同所有。

二、地下室有無(wú)產(chǎn)權(quán)

地下室作為具有獨(dú)立空間的建筑，是有產(chǎn)權(quán)的，通?？梢詴?huì)體現(xiàn)在房產(chǎn)證中。

花園所占用的土地屬于小區(qū)共用設(shè)施，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條明確規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！币虼耍_(kāi)發(fā)商贈(zèng)予的只能是一種利益，而不能構(gòu)成物權(quán)性質(zhì)或者債權(quán)性質(zhì)的所有權(quán)或者使用權(quán)。