一、為什么商品房會出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛

商品房出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛的原因有以下幾種情況：

1、購房人在知情的情況下購買了抵押房。

在商品房出售以前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國《擔保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價款不明顯低于價值和通知抵押權人（比如發(fā)放抵押貸款的銀行），并告知購房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。

在這種情況下，購房人的風險是在房地產(chǎn)商解押之前無法取得所購房屋的產(chǎn)權，也無法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)“爛尾”或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔全部責任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下，沒有特別的實惠是沒有必要去買的。

2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房。

我國《擔保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！薄侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。”面對這些法律法規(guī)，卻仍有個別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實進行銷售，或將已出售的房屋再次甚至多次出售，對購房人進行欺詐。

在這種情況下，受騙的購房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實際能賠多少的問題，僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個問題也顯然是不夠的。因此，筆者建議購房人參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫明：“出賣人保證本合同標的物不存在已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應在收到買受人請求解除合同通知幾日內返還已付購房款及利息并賠償人民幣多少錢（不超過已付購房款一倍的具體數(shù)字）。”爭取對自己多一點兒保護。

3、購房人已購房屋在購買后又被房地產(chǎn)商抵押或出售。

按《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》第三十九條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押”和第三十八條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)商的這些做法肯定是違法的。但房地產(chǎn)商違法要承擔全部責任，并不一定能保障購房人能得到應有民事補償。

目前仍有購買的房屋沒有抵押，但土地已被抵押的情況出現(xiàn)。對于這種情況，按我國《擔保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償?！辟彿咳穗m不至于血本無歸，但也難免遭到一定損失。要想防范，購房人最好簽合同前查看清楚“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標注。

二、遇到房產(chǎn)糾紛怎么辦

具體程序如下： 請您（單位）持身份證明、單位介紹信向房產(chǎn)所在的區(qū)房管局提交書面申請及相關證據(jù)資料（軍產(chǎn)、涉外產(chǎn)、公房上市的到市房屋產(chǎn)權登記中心申請），在申請中，您（單位）應寫清請求事項（如申請確權、撤銷房產(chǎn)證等）、存有異議的事實和理由（個人提交申請時，在工作人員面前簽字或按手?。?。當事人不能親自辦理的，應當提交授權委托公證書及相關證明。

區(qū)房管局或登記中心接收當事人的房產(chǎn)糾紛申請書、證據(jù)、身份證明等，應給申請人出具收件回執(zhí)單，并在申請書及回執(zhí)單上注明受理人、受理時間。然后，進行調查，作出書面調查報告，提出初步處理意見送登記中心法律事務科，該科根據(jù)上述資料調查取證、提出處理意見、起草復函、撤證決定、通知等公函，報領導審批簽發(fā)后，轉回區(qū)局，由區(qū)局送達當事人（登記中心受理的由登記中心法律事務科直接送達當事人）。

從受理申請到通知當事人領取復函的工作時限一般為30天。