一、哪些房產合同無效

無效合同，自訂立時候起，就沒有法律約束力，下列合同屬于無效合同。

①違反法律和行政法規(guī)的合同，比如，買賣法律禁止買賣的房屋，違反訂立合同基本原則的合同。

②采取欺詐、脅迫手段所簽訂的房屋買賣合同。比如開發(fā)商利用假文件、假證明誘使購房者按照開發(fā)商意愿簽訂購房合同。

③代理人超越代理權限簽訂的合同，代理人以被代理人的名義一以自己所代理的其他人簽訂的合同。比如中介服務機構在取得買賣雙方委托后自行簽署的合同。

④違反國家利益或社會公共利益的合同。合同中含有責任承擔者明顯不能履行的條款，勢必造成合同糾紛。明知自己不能履行而要寫入合同，或明知對方不能履行而堅持要寫入合同，則往往隱藏著不可告人的目的。

二、房產合同無效如何保護第三人權益

根據(jù)有關法律規(guī)定，共有人未經其他共有人書面同意，擅自處分共有房屋或者未經產權人授權出賣他人房屋的，應認定買賣行為無效。但在實踐中，如果第三人（即買方）是善意（就是指買方沒有過錯，對部分共有人擅自出賣的是共有房產或非產權人出賣的是他人房屋這一事實不知情）、有償（就是指買方所出的買房價款是較公平合理的）取得房屋的，應當維護第三人的合法權益。1988年最高人民法院《關于貫徹；民法通則；若干問題的意見（試行）》第89條中規(guī)定：“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償?！睂Ψ钱a權人出賣他人房屋，第三人系善意、有償取得的情況，可以參照上述規(guī)定處理。