一、如何對所購商品房進行面積驗收

房屋面積直接關(guān)系到購房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計算房屋的銷售面積呢？

按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準實施的國家計量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）《商品房銷售面積測算與計算》的規(guī)定，商品房銷售面積以建筑面積計算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。

套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內(nèi)陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影，套內(nèi)有多個陽臺的，全部計算。該技術(shù)規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。按照上海市有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設(shè)計為開放式陽臺的，計算一半。

共有建筑面積，指各產(chǎn)權(quán)人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

購房者單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測繪機構(gòu)問明原因或要求復(fù)測。

實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。

二、面積誤差有哪些

（一） 測繪行為性質(zhì)的誤解。

建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”。

（二）名稱不統(tǒng)一引起的商品房面積誤差。

商品房面積的測繪是一項專業(yè)性極強的工作，而進行精確測繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱?？墒?，目前的法律法規(guī)以及規(guī)章制度卻對某些同一的概念進行了不同的表述：如對分攤的共有建筑面積”的稱謂表述不一。

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

（二）多種計價方式引起的商品房面積差異。

《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定；“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價?！币簿褪钦f，商品房的銷售計價方式有以下三種：

1、按套計價。其特點是計算簡單、直觀、便捷，使當事人雙方易于結(jié)算房價款；其缺點則是房價款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。

2、套內(nèi)建筑面積計價，其優(yōu)點是概念內(nèi)涵明確，獨立性強，測量簡便容易；但是由于按套內(nèi)建筑面積計價的房價款與分攤的共有建筑面積沒有直接關(guān)系，購房者對于這部分的面積差異很難主張權(quán)利。

3、建筑面積計價。優(yōu)點則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計價方式中，雖然套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購房者就很難保障自己的權(quán)益了。

（三）測量規(guī)則標準不同引起的面積誤差。

由于商品房預(yù)售時雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項目施工設(shè)計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預(yù)測面積。預(yù)測和實測適用的測量規(guī)則標準有時不同（或測量規(guī)則標準的變更），主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計入公攤面積。

（四）商品房開發(fā)項目設(shè)計變更造成的房屋面積誤差的認定處理。

根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測量體制，商品房的實測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核確認了賣方委托有資質(zhì)的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣方委托測繪單位測量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認，則不能作為商品房的實測面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認定設(shè)計變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。

（五）露臺、樓頂平臺計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理。

依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積作為買賣的標的物，在簽訂合同時約定計入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。