一、怎樣認(rèn)定房屋主體質(zhì)量

《建筑法》第60條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。

建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！?/p>

在商品房買賣中如何認(rèn)定主體質(zhì)量問(wèn)題比較復(fù)雜，開發(fā)商會(huì)在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問(wèn)題上打擦邊球，拒絕按照主體質(zhì)量處理。在通常情況下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況：

（一）房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收；

（二）雖然在交付前經(jīng)過(guò)驗(yàn)收但驗(yàn)收不合格。

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對(duì)房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?/p>

對(duì)于這兩種情形，特別提醒購(gòu)房人：在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，至少應(yīng)當(dāng)要求出賣人由出示由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方共同出具的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和消防驗(yàn)收合格證明，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示上述文件，就說(shuō)明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過(guò)約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購(gòu)房人可以解除合同并要求賠償損失。

二、房屋主體質(zhì)量不合格怎樣處理

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持

商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定的內(nèi)容也大致如此。如果購(gòu)房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，則購(gòu)房者有權(quán)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)鑒定。對(duì)于房屋主體質(zhì)量不合格的房屋，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并按照法規(guī)及合同規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合《合同法》相關(guān)規(guī)定，達(dá)到上述三項(xiàng)房屋主體質(zhì)量不合格情形的，可以采取下列途徑解決：

（一）實(shí)際履行—修復(fù)

實(shí)際履行原則，是指合同當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行自己的義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得以其他標(biāo)的代替履行或者以支付違約金和賠償金來(lái)免除合同規(guī)定的義務(wù)。

在商品房買賣中，因?yàn)橹黧w質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商違約以后，實(shí)際買受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較小，如果通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的，且確保建筑物安全的，買受人可以請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，也稱繼續(xù)履行。

同時(shí)，購(gòu)買人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開發(fā)商的違約責(zé)任或賠償損失的責(zé)任。

（二）解除合同—退房

在實(shí)際買受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較大，不能通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的的辦法解決問(wèn)題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，要求退房。買受人向法院請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予支持。

（三）主張違約金及賠償損失

出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行（修復(fù)）還是解除合同（退房）的，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同（退房），并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。違約金是由合同當(dāng)事人預(yù)先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨(dú)立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢。