據東莞市第一人民法院介紹，如今，二手房買賣糾紛頻發(fā)引發(fā)。二手房交易糾紛的因素主要有，買賣雙方缺乏誠信、房地產中介公司的服務內容不清晰、中介公司操作不規(guī)范、中介從業(yè)人員的職業(yè)道德水平不高等。二手房交易一般有兩種方式，一是買受雙方之間直接進行交易；二是買受雙方經過房地產中介公司進行交易。以下兩則典型案例，是購房者買二手房要警惕哪些事項，希望能夠給購房者帶來一些提醒。

案例一：交易前要查詢房屋信息

2007年6月，王某與沈某簽訂《轉讓合同書》，約定沈某將其商品房出售給王某，王某在2008年1月1日起承接沈某向銀行還貸的義務，此外一次性支付沈某10萬元。簽訂《轉讓合同書》后，王某依約向沈某支付了購房款10萬元。但是，沈某卻并未按照約定向王某交付房屋，因此被王某訴至法院。

王某稱，上述房屋此前因沈某的其他債務糾紛已被法院查封，而沈某也不知所蹤。

法官提醒：

該情形屬于買賣雙方直接進行的二手房交易。在此類交易中，常因當事人未能按照合同履行義務而引發(fā)糾紛。在決定簽署二手房買賣合同前，要對要購買的二手房有個全面、清楚的了解，這包括二手房的產權情況（是否是夫妻共同財產、是否涉及一房數賣的情形）、有無房產證、有無辦理過抵押、抵押期限如何等。

購房者通過房管局可以查詢房屋登記查詢信息，能夠全面了解二手房的各種情況。此外，若是屬于夫妻共同財產，應當由夫妻雙方一起簽署二手房買賣合同。

案例二：一般中介僅提供居間服務

2009年9月，孫某通過中介公司將其商品房出售給楊某，三方簽訂合同約定轉讓價為183萬元，定金5萬元，剩余房款由楊某通過商業(yè)貸款支付，并通過擔保公司擔保辦理銀行快貸(即提前放貸)。簽署合同后，楊某支付了定金及中介費。

此后，楊某和孫某到擔保公司簽署了《二手樓宇按揭貸款擔保服務合同》以及銀行貸款資料，并約定提前放貸的條件及時間。但擔保公司此后稱，銀行的貸款條件可能不符合楊某的要求，建議更換擔保公司和銀行。楊某、孫某于是又到另一家銀行簽署了貸款資料，但是并未更換擔保公司簽訂擔保合同。貸款并未能辦下來，交易無法進行，孫某要求中止合同。

楊某認為孫某違約，且已支付數萬元中介費用和定金，協(xié)商不成，遂訴至法院。

法官提醒：

該案是二手房糾紛的典型案件，即通過中介公司進行二手房交易而產生糾紛。市民一般認為，通過中介公司進行二手房交易，中介公司會對整個交易流程負責。但在實際操作中，中介公司會促成買賣雙方簽訂買賣合同，并在合同中約定中介公司的義務僅是提供居間服務，合同簽訂后，中介公司就退出交易流程。而后續(xù)的銀行按揭手續(xù)、房產證手續(xù)，中介公司一般會交給按揭公司進行。

買賣雙方應當在簽訂二手房買賣合同及居間合同時，詳細了解中介公司的義務。

1、詢問中介費用的具體服務內容。中介費用一般不包括協(xié)助買賣雙方辦理房產證、辦理銀行按揭手續(xù)的費用，按揭公司會再向當事人另外收取辦理上述手續(xù)的費用。

2、與中介公司協(xié)商好中介費的金額以及承擔問題。根據合同約定，只要中介公司促成買賣雙方簽訂合同也就完成義務，買賣雙方就應向中介公司支付中介費。但在實際操作中，由于銀行按揭貸款等問題導致交易無法繼續(xù)時，是否應向中介公司支付中介費就成了問題。

3、對于帶租約的二手房買賣合同，買賣雙方應在合同中明確約定對于租約如何處理，以及辦理房屋交接手續(xù)的具體形式、時間，即是否是以買受人直接收取租金的形式視為已經交付房屋，或者需要另行辦理房屋交接手續(xù)。