一、什么是不動產(chǎn)抵押貸款

不動產(chǎn)抵押貸款是指金融機構(gòu)要求借款人提供押品作擔保而發(fā)放的貸款。

抵押權(quán)的標的依其性質(zhì)可分為：

1、不動產(chǎn)；

2、不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；

3、準動產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等；

4、動產(chǎn)。

不動產(chǎn)抵押貸款則是指以不動產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因為用益物權(quán)抵押與不動產(chǎn)抵押有極大共性，因此，本文所指不動產(chǎn)抵押貸款當包括不動產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。

二、如何防范不動產(chǎn)抵押貸款的風險

1、加強制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動產(chǎn)抵押貸款風險的防范體系。

在實施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動產(chǎn)抵押貸款的真實性。

2、堅持房地產(chǎn)時抵押的原則。

在我國，對土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”方法，即將土地和地上建筑物看做二項不動產(chǎn)，共各自獨立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權(quán)人時，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時可能會發(fā)生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。

3、嚴格抵押程序，及時依法登記。

各國的物權(quán)立法均要求對物權(quán)的變動采取一定方式公布于社會大眾，對不動產(chǎn)采取登記方式，我國的《擔保法》規(guī)定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。

4、借新還舊或轉(zhuǎn)貸時的法律風險防范。

借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，從法律角度看是一個舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過程。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因而，為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，導致抵押失效的法律風險。

5、對抵押的財產(chǎn)進行認真審核，避免單方抵押無效。

特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。

其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產(chǎn)作抵押時是否經(jīng)過發(fā)政委批準；集體財產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過董事會批準；用劃拔土地抵押時應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。