一、什么是房屋按揭
房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設(shè)中由開發(fā)商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設(shè)定擔保，由銀行收存保管購房人的購房證書和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔回購保證義務(wù)。
需要說明的是，在我國盛行的按揭一詞并不是法律術(shù)語，我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務(wù)主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對房屋開發(fā)在不同階段的擔保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關(guān)于按揭的規(guī)定。
2003年5月7日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔保貸款”。最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時談到，商品房擔保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國法律背景而形成了具有專門中國法律內(nèi)涵的中國習(xí)慣法所認可的法律術(shù)語。
二、按揭和抵押在法律上的區(qū)別
1、在生效條件上
按揭的生效條件是，如果按揭物是現(xiàn)房的，那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若按揭物是期房的，則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)商定。
2、在權(quán)利依據(jù)上
按揭的權(quán)利既屬于擔保物權(quán)，又屬于一般債權(quán)，因為按揭物如是現(xiàn)房，按揭人只要將按揭物的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭人即可，它是一種權(quán)利的質(zhì)押，與債權(quán)并無直接關(guān)系；若按揭物是一種期房的，它實際上還并不存在，因此根本不會發(fā)生轉(zhuǎn)移期房的占有權(quán)問題，只是要求把《商品預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人即可?！渡唐贩款A(yù)售合同》中反映的僅是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也說明按揭人在商品預(yù)售的合同關(guān)系中是處于債權(quán)人的地位，這種權(quán)利只具有一種債權(quán)的性質(zhì)，尚未具有直接體現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。而抵押權(quán)屬于物權(quán)，因為它是抵押人以自己的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的保證。
3、在標的物上
按揭和抵押權(quán)的標的雖然都可以是房屋，但抵押權(quán)的標的原則上應(yīng)為有體物。雖然傳統(tǒng)民法上也可以對權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)，如中國《擔保法》規(guī)定的可以國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，但抵押物必須直接指向現(xiàn)存的具有一定交換價值的財產(chǎn)或者一種能即時物化的權(quán)利，這就排除了以期待權(quán)作為設(shè)定抵押的可能。而在按揭中，按揭的標的物不僅包括現(xiàn)房，還有在建的工程和樓花，后兩者用來設(shè)定擔保的是尚未建成的建筑物，用作設(shè)定擔保的是一種期待權(quán)。
