簽訂購房合同后 共有人反悔

李先生在4月中旬看中了一套大戶型。此房的業(yè)主是夫妻雙方兩人。從看房到簽約，大半個月的時間里，和他見面的始終是女方黃小姐，而男方龔先生僅在最初看房時在房內見過一面，之后就再也沒見到了。黃小姐聲稱是因為老公出差很忙，賣房時由她一人簽字即可，事后老公出差回來再來補簽。李先生一時心軟，覺得上次見到她和老公相處在一起很恩愛的樣子，而且龔先生也表現出十分想賣房的意愿，所以就答應了黃小姐獨自簽約賣房。

當時，李先生交了定金8萬元并簽好買賣合同，沒過三天，他卻接到龔先生電話，稱自己沒有同意以商定的350萬元賣掉房子，并強調這個房子是夫妻共同名下的，他沒有簽字，合同無效?？衫钕壬J為：“5月份新房銷售又熱鬧起來，業(yè)主夫妻倆或許是覺得自己賣便宜了，所以才蓄意不想繼續(xù)買賣的?！?/p>

房價上漲時 共有人反悔更常見

據了解，夫妻共有房產出售，一方簽約，過后另一方跳出來說不同意，由此引發(fā)的糾紛，在房價上漲期發(fā)生的頻率特別高。在房價飆升過程中，這是很常見的業(yè)主毀約手法?！敝胺蓪τ诤贤熑谓缍ǖ慕忉尣煌晟疲o蓄意毀約提供了操作空間。

一位資深中介人員表示：“很多這樣的糾紛是由很有買賣經驗的業(yè)主制造。有時候，買家和中介方急于求成，會答應一方簽約就交定金，結果，業(yè)主反價不愿意賣了，就以共有房產另一方不知情為由?！彼从骋郧笆袌龊玫臅r候遇到很多例，最近市場成交漸旺，這種事情又出現了。

法律明確規(guī)定 聯名房產

在新出臺的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，第三條明確規(guī)定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。

據此，上述賣方楊先生的案例該維持一審原判，不僅要返還定金還要賠償違約金，買方李先生，也是可以追究賣方黃小姐的違約責任。

只要在7月1日之前，李先生此案沒有終審，那么都能依據此解釋，拿回定金并要求違約賠償。這樣一來，那些想通過這種手段蓄意違約的賣家就得顧慮了，得先算清楚違約成本了。”他還補充，代簽買賣合同出售房屋而后業(yè)主不追認的，行為人要承擔違約責任。也就是說，代他人簽約也存在承擔違約責任的風險。

○中介說法

“新解釋讓我們不再白忙乎”

對此新解釋，中介拍手叫好。港置地產福田華僑城副總經理林劍鳴稱：“香港有房地產看管局，明確約定雙方財產要有雙方簽字，合同才生效。如果因為此種原因出現買賣糾紛，作為專業(yè)的代理方是很沒面子的事情，拿不到任何傭金。而內地沒有這方面的嚴格監(jiān)管，有了明確的法律依據后，對于解決這類糾紛有著關鍵作用?！?/p>

“經常賣的是夫妻聯名的房產，但往往只有一個人出來簽約，為了預防風險，我們法律部在合同上特意加了一條，明確告知未簽字的另一個賣家要在多少日內補簽字，合同才會生效，否則簽字一方要負連帶責任?！泵缆撐飿I(yè)福田北B區(qū)副總監(jiān)孫佳彥介紹。

但是，并不是所有中介都像美聯這樣有補充條款規(guī)避風險，因急于做單，房產聯名人未到齊就簽約的比比皆是，此后未到場賣方以此為由反價或毀約，往往是竹籃子打水一場空，傭金一毛錢都收不回來。如今有了明確的法律界定，簽約一方要承擔“無權處分”的法律違約責任，中介們不會再如此白忙乎。

○律師提點

1.購房者遇到共有人出售房屋（如夫妻共有產權），而其他共有人不在場的情況下，建議要求由簽約的共有人作為唯一賣方，以自己名義出售房屋。

2.除非能夠保證業(yè)主履行合同，代人賣房不能以自己名義與買方簽訂買賣合同;對于購房者來說則相反，為了保證合同確定有效及業(yè)主能夠履行，應要求行為人以自己名義作為賣方簽約。