一、房屋質(zhì)量常見問題

（一）地基基礎(chǔ)不均勻沉降，造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌

原因主要是地基土的質(zhì)量因種類的不同而有很大差別，不少為軟弱土和不良土，因此在工程建設(shè)中常會遇到不良地基。當(dāng)出現(xiàn)房屋荷載分布嚴(yán)重不均時會造成房屋開裂、傾斜，嚴(yán)重的會倒塌。

防治措施主要有：選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質(zhì)土層作為基礎(chǔ)持力層， 以減少基底附加應(yīng)力； 選用合適的基礎(chǔ)方案； 控制荷載分布和加荷速率等。

（二）地面局部沉陷或空鼓開裂

主要原因是由于施工人員沒有按規(guī)范規(guī)定對地基土進(jìn)行分層回填夯實(shí)，地下管道埋設(shè)不合理，在澆筑地面時，混凝土厚度不均勻且較難振搗密實(shí)，因此，當(dāng)?shù)孛娉惺茌^大不均勻荷載或地下水發(fā)生變化時，地基土逐步密實(shí)而造成沉降不均勻現(xiàn)象，容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。

防治措施主要有：把地基土按規(guī)范分層夯實(shí)；地下管道埋深宜合理，不應(yīng)過淺或過深；使用時， 荷載宜均勻分布。

（三）磚砌體和構(gòu)造柱之間出現(xiàn)垂直的裂縫

主要原因是施工工序倒置，先搗好構(gòu)造柱，然后砌磚墻，在構(gòu)造柱施工中出現(xiàn)不設(shè)置構(gòu)造柱拉結(jié)筋或拉結(jié)筋位置設(shè)置錯誤的現(xiàn)象，造成墻體和構(gòu)造柱之間形成垂直裂縫。

防治措施主要是制定合理的施工方案，合理安排施工順序， 切勿出現(xiàn)工序倒置的現(xiàn)象。

（四）門窗四周部位抹灰開裂

造成這種問題的原因是由于在施工時采用先砌墻后安裝門窗框的方法，使門窗框四周部位出現(xiàn)較大空隙抹灰難以完全填滿，因此，在使用一段時間后，由于材料收縮、震動等影響，門窗框四周部位會出現(xiàn)抹灰開裂現(xiàn)象。

防治措施包括：預(yù)留門窗洞口要大一些，安裝門窗時，應(yīng)先定位置，然后要將窗底墻砌至相應(yīng)標(biāo)高并填滿防水水泥砂漿，才安裝門窗；門窗安裝好后，兩邊及窗頂要用防水水泥砂漿填滿，壓實(shí)，由于位置較窄，較難施工，必要時可用人手操作。

（五）屋面漏雨和廚房衛(wèi)生間的滲漏

主要原因包括：防水材料質(zhì)量下降，合格率低下，在生產(chǎn)過程中沒有經(jīng)過嚴(yán)格的工藝處理；設(shè)計環(huán)節(jié)不夠精細(xì)；平屋面、天溝和檐溝的排水坡度未達(dá)到設(shè)計要求，排水路徑不暢通；防水節(jié)點(diǎn)未嚴(yán)格按照規(guī)范和設(shè)計要求；女兒墻、外露板檐口和窗頂未做滴水線或防水層收頭處理不恰當(dāng)?shù)取?/p>

預(yù)防措施主要包括：

1、選擇具有豐富防水施工經(jīng)驗(yàn)的施工隊伍做屋面防水；

2、施工是要選用合格的的防水材料時，施工前對卷材進(jìn)行認(rèn)真的清刷，嚴(yán)格控制瀝青溫度；

3、泛水、檐頭、伸縮縫和女兒墻根部處理要嚴(yán)格按施工規(guī)范規(guī)定處理。

4、廚房和衛(wèi)生間不能選用預(yù)制空心板，穿過板的管道一定要加設(shè)套管，并保證四周空隙相然后用膨脹混凝土灌實(shí)，上下要做防水地漏。

（六） 預(yù)制鋼筋砼板縫裂

產(chǎn)生原因主要包括：灌縫砼與板結(jié)合不好，施工粗糙， 填塞建筑垃圾； 沒有分層、隔層灌筑細(xì)石砼；沒設(shè)或少設(shè)拉結(jié)筋；沒注意砼的養(yǎng)生以及施工的活荷載，使構(gòu)件產(chǎn)生彈性變形，致使接縫砼疲勞。

二、因質(zhì)量問題而解除購房合同的條件

最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）規(guī)定買賣合同不能輕易確認(rèn)無效關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！翱s水”3%以內(nèi)購房合同難以解除買房者都會擔(dān)心一個問題———“縮水”，也都明白一個3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。

除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買房戶按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。惡意欺詐房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。