一、商品房分攤面積包括哪些？

商品房的分攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱，商品房應分攤的共有建筑面積包括：

1、各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。

2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

另外，應知道下面這些是不屬于應分攤的共有建筑面積，具體包括：

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。

二、商品房分攤面積怎么計算？

（一）公攤面積應合理分配。

如果按套內(nèi)建筑面積計算房價的話，公用分攤面積的價值在套內(nèi)建筑面積單位中反應，不在考慮什么分攤面積了。但是，并非所有的分攤面積都計入共用建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。另外，還有一些面積不應該計入公攤面積部分：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;

2、售房單位自營、自用的房屋;

3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

4、屬于經(jīng)營性用房同時又具有獨立使用空間的小區(qū)會所等等。

（二）公用建筑面積分攤原則。

公用建筑面積的分攤原則是：產(chǎn)權雙方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計算分攤；無權屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進行計算分攤。公用建筑面積的分攤方法是：

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和公用建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的公用建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。

將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積。

（三）開發(fā)商應在銷（預）售合同中載明公攤面積。

開發(fā)商在辦理商品房預售許可證時，必須向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。開發(fā)商在銷 （預）售商品房時，需要在銷（預）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

開發(fā)商如將不屬于公攤面積的部分納入公攤面積收取房款屬于欺詐行為，應退還計入分攤面積部分的相應價款并支付違約金。另外，開發(fā)商無權將公攤面積再次出租或出售，需要征得業(yè)主委員會的同意并將所得利益應該交由業(yè)主委員會共同管理使用。