一、二手房買賣中需要評估的情況有哪些

房地產(chǎn)評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下，二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門就會據(jù)此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估：

（1）二手房價格明顯過低時需要房地產(chǎn)評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費往往向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產(chǎn)管理部門如果認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

（2）買賣雙方認為有必要時需要評估。交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

（3）進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)保險評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。

（4）申請抵押貸款時需要房地產(chǎn)評估。向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。

（5）發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要進行評估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

二、如何評估二手房的折舊費

房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问?，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。

（1）建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進貨價。

它只應(yīng)是住宅本身的進價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

（2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。

在計算時，都采用按當(dāng)時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡單結(jié)構(gòu)為0。

（3）使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。

房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

造價－殘值造價×（1－殘值率）

消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

舊房價格＝造價－年折舊費已使用年數(shù)

當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。