一、房屋質(zhì)量有瑕疵能要求退房嗎

房屋質(zhì)量有瑕疵能要求退房首先要看房屋主體結(jié)構(gòu)有無損壞。若經(jīng)有關(guān)方面鑒定，房屋主體結(jié)構(gòu)確實存在質(zhì)量問題，購房者可向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，開發(fā)商要承擔賠償責任。經(jīng)鑒定，發(fā)現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，如雙方當事人在購房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行；如雙方當事人無特別約定，一般不能退房。但開發(fā)商應當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。

二、什么情況下可以要求退房

（一）延期交房

延期交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，開發(fā)商卻遲遲不履行合同約定的交房義務，購房者遲遲沒有得到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方有權(quán)請求解除合同，但當事人另有約定的除外。即，如果合同雙方當事人對于一方遲延履行合同約定的交房、付款義務有約定的按合同約定；如果沒有約定的則在違約方遲延履行義務時由守約方進行催告，自催告之日起滿三個月，若違約方仍未履行，則守約方可以行使合同解除權(quán)，解除購房合同，雙方相互返還因履行合同所獲得的財產(chǎn)，造成損失的，可以向違約方主張賠償損失。

（二）開發(fā)商無證銷售

開發(fā)商無證銷售是指在商品房預售情況下，開發(fā)商未取得商品房預售許可證或提供虛假商品房預售許可證而先行出售商品房的行為。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。在商品房預售的情況下，開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證的，相應的商品房預售許可合同有效，購房人不能再依據(jù)此條主張合同無效。

（三）延期辦理產(chǎn)權(quán)證

延期辦理產(chǎn)權(quán)證是指在商品房買賣過程中，由于開發(fā)商的原因，買房人無法按時拿到所購房屋的的房屋所有權(quán)證。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當于商品房買賣合同約定期限內(nèi)，無約定的預售商品房自商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。自上述辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。即，購房人由于開發(fā)商的原因無法辦理所購買房屋的所有權(quán)證超過合同約定或法定期限一年以上的，購房人既可以向相應開發(fā)商主張退房，若造成損失的，也可以一并主張。

（四）面積誤差過大

在商品房交易過程中，出賣人交付房屋的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同中的約定面積多數(shù)會有誤差。對于此種誤差，法律規(guī)定：合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，在合同沒有約定的情況下。面積誤差比絕對值超過3%時，購房人可以選擇解除合同或繼續(xù)履行合同。即，此時購房人有權(quán)退房。

（五）房屋質(zhì)量問題

購房人認為所交付商品房存有質(zhì)量問題，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

另據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失。

即，在商品房交付購房人后，若購房人能夠證明房屋的主題結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用的，購房人有權(quán)退房。

（六）房子存在抵押、或一房二賣等情況

根據(jù)我國目前的法律規(guī)定：如果房屋出賣人在商品房買賣合同訂立時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致購房合同無效或者被撤銷、解除的，購房人有權(quán)請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。房屋出賣人在商品房買賣合同訂立后未告知買受人又將該房屋抵押給第三人、或?qū)⒃摲课莩鲑u給第三人，從而導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在出售房屋時，故意隱瞞房屋存在抵押等權(quán)利瑕疵或在簽訂買賣合同后又將同一房屋再次出售給第三人，造成商品房買賣合同被認定為無效或被撤銷、解除、或?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，購房人有權(quán)退房并要求賠償損失。

（七）開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更房屋設計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都會對房屋的戶型、面積、朝向等有關(guān)設計情況做出約定。在合同履行過程中，開發(fā)商若需變更上述設計內(nèi)容，則必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。根據(jù)有關(guān)規(guī)定：已經(jīng)預售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得預購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準后，與預購人訂立預售合同的變更協(xié)議。未征得預購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預售商品房的建筑設計的，預購人有權(quán)解除預售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。若一旦發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定或相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商退房。

（八）開發(fā)商擅自轉(zhuǎn)讓房屋建設工程

根據(jù)我國合同法第八十八條規(guī)定：當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。即，合同當事人一方若要將自己在合同中的權(quán)利義務全部轉(zhuǎn)讓給第三人的，則需經(jīng)合同另一方當事人的同意。在商品房預售過程中，若合同所涉房屋建設工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓事宜（商品房預售合同中的出售方欲轉(zhuǎn)讓自己在合同中的權(quán)利義務），房屋建設工程的轉(zhuǎn)讓方應當將房屋建設工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預購人并經(jīng)購房人同意。若購房人不同意，則有權(quán)在接到書面通知后要求解除商品房預售合同。商品房預購人同意此種轉(zhuǎn)讓的，應當由房屋建設工程受讓人繼續(xù)履行商品房預售合同。

對于購房人的此項解除權(quán)，在行使時間上是有一定限制的（上海為自接到開發(fā)商轉(zhuǎn)讓建設工程的書面通知之日起30日）。

（九）貸款障礙

目前我國司法解釋規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定。合同約定買受人以擔保貸款方式付款。若由于開發(fā)商原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致買賣合同不能繼續(xù)履行的，購房人有權(quán)請求解除合同和賠償損失；相反的若因為買受人的原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，開發(fā)商亦有權(quán)請求解除合同和賠償損失。如果未能訂立商品房擔保貸款合同是由于不可歸責于雙方當事人的原因比如遭遇不可抗力，從而導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人均可以請求解除合同，合同解除后，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。