一、逾期交房能不能退房

逾期交房首先按照購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同中的約定處理的，如果合同中沒(méi)有約定才按照法律規(guī)定處理?，F(xiàn)在的購(gòu)房一般都有《商品房買賣合同》，合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任條款如何約定的。如果逾期時(shí)間超過(guò)了合同中約定期限的話，買房者是有權(quán)要求退房，并按約定的比率要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，經(jīng)催告后在三個(gè)月的期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商仍未交付房屋的，買房人有權(quán)要求解除合同退房。同時(shí)可依據(jù)該《解釋》第十七條的規(guī)定按逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)主張逾期交房違約金。關(guān)于貸款利息損失以及辦理按揭的相關(guān)手續(xù)費(fèi)用如保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等也可以主張開(kāi)發(fā)商賠償。

二、購(gòu)房者已付房款應(yīng)該怎么退房

先說(shuō)一下折舊的問(wèn)題，有些購(gòu)房者要求退房時(shí)，已經(jīng)在此房屋中居住了一段時(shí)間，那么這期間產(chǎn)生的折舊該不該給予補(bǔ)償？有些購(gòu)房者已經(jīng)進(jìn)行了裝修怎么辦？首先要看雙方有無(wú)過(guò)錯(cuò)，如果購(gòu)房者退房是由于發(fā)展商的過(guò)錯(cuò)造成的，則購(gòu)房者可以不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償。如果購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)，則發(fā)展商可以不對(duì)裝修負(fù)責(zé)，反之亦然。

解決這個(gè)問(wèn)題后再來(lái)說(shuō)退款，那些采用一次性付款、分期付款的購(gòu)房者要求退房時(shí)，可以直接要求發(fā)展商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。而通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買房，退款時(shí)就顯得復(fù)雜一些。

有些購(gòu)房者有一種模糊的認(rèn)識(shí)，即按揭貸款是由于買房才申請(qǐng)的，現(xiàn)在不買房了，所以按揭貸款既不用退，也不用還。

這種認(rèn)識(shí)是不對(duì)的，我們知道，購(gòu)房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購(gòu)房者與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖互相聯(lián)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說(shuō)，購(gòu)房者雖然不買房了 ，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購(gòu)房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

怎么還昵？由于購(gòu)房合同被解除，發(fā)展商從購(gòu)房者處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還購(gòu)房者。購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購(gòu)房者。然后，購(gòu)房者與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實(shí)際上，實(shí)踐中恐怕沒(méi)有這樣操作的，因?yàn)橘?gòu)房者所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行作抵押。如果購(gòu)房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購(gòu)房者所購(gòu)房屋。但此時(shí)房屋已不歸購(gòu)房者所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會(huì)吃這個(gè)虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，其中屬于購(gòu)房者首付款的部分直接退還給購(gòu)房者，屬于購(gòu)房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購(gòu)房者已向銀行提前還款，從而終止借款合同。