一、房產作擔保如何才有效？

房產屬不動產，具有價值大、毀損風險小等特點，房產抵押是借款合同中最常見的擔保形式。現(xiàn)實生活中，部分當事人由于未按法律規(guī)定辦理抵押，致使房產抵押存在種種問題。

1、到縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記。未按我國《擔保法》要求辦理抵押物登記手續(xù)，按照我國《擔保法》第42條第2項規(guī)定，以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，即使簽訂抵押合同的，抵押合同也無效。

2、以他人房產作抵押的，須經房產所有權人同意。未經房產所有權人同意，以他人房產作抵押。這樣做不但抵押關系無效，而且構成侵權。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第113條規(guī)定：“借款人以自己不享有所有權或經營管理權的財產作抵押物的，應當認定抵押無效?！?/p>

3、以共有財產作抵押的，須經共有權人同意。未經共有人同意以共有房產作抵押。這樣做不僅抵押關系無效，而且侵犯其他共有人的合法權益，由房產抵押引發(fā)侵權糾紛。

4、房產抵押必須質押房產證和土地使用證。有的當事人只將房產證抵押，未將該房產的土地使用證抵押；或者只在抵押合同中規(guī)定以“某某房產作抵押”，而有效房產證件未交抵押權人掌握，致使抵押物失控，造成多頭抵押的不良后果。

二、房產抵押后還能出租嗎？

房屋抵押后能夠出租。

不過需要注意的是，若抵押權實現(xiàn)，將影響租賃合同的效力。也就是說，抵押在先，租賃在后的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同自然終止。租賃合同提前終止的，可能給承租人帶來損失。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押，抵押權實現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔。