一、租房要選房屋中介嗎

首先，商品房市場(chǎng)特別是住房二級(jí)市場(chǎng)的形成，對(duì)房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強(qiáng)烈需求。隨著我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問(wèn)題。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開(kāi)發(fā)住房的單套面積越來(lái)越大，造成中低級(jí)消費(fèi)群體適用型住房難買(mǎi)的狀況。與此同時(shí)，較高級(jí)的消費(fèi)群體普遍存在著對(duì)現(xiàn)有住房不滿(mǎn)意，希望賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房的心理欲求。因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)值巨大，所以賣(mài)掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。然而住房二級(jí)市場(chǎng)繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱(chēng)的“賣(mài)方找不到買(mǎi)方，買(mǎi)方找不到賣(mài)方”。無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方，以個(gè)人行為去獲取交易信息都是高成本、高風(fēng)險(xiǎn)與低效率的。房產(chǎn)中介組織正是基于市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)交易機(jī)會(huì)的需求，應(yīng)運(yùn)而生。

其次，房產(chǎn)中介組織對(duì)于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對(duì)稱(chēng)性信息問(wèn)題必不可少。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨(dú)特的“個(gè)體間異質(zhì)性”。不同于其他產(chǎn)品，每一個(gè)房地產(chǎn)個(gè)體都是不同的，不同的開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)建設(shè)等均相同的房地產(chǎn)會(huì)因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。這種“異質(zhì)性”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息問(wèn)題的根源。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)學(xué)中從對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品分為三類(lèi)：購(gòu)買(mǎi)前能了解其質(zhì)量的，稱(chēng)為“搜尋品”，消費(fèi)后才能了解其質(zhì)量的，稱(chēng)為“經(jīng)驗(yàn)品”，消費(fèi)后也很難了解其質(zhì)量的，稱(chēng)為“信任品”。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢(shì)的消費(fèi)者，需要借助某種專(zhuān)業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對(duì)客觀(guān)的交易標(biāo)的、市場(chǎng)價(jià)格和相對(duì)權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評(píng)價(jià)等。

第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復(fù)雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。如房地產(chǎn)交易市場(chǎng)包括買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、拍賣(mài)市場(chǎng)等，其中買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)又包括現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)、期房買(mǎi)賣(mài)、公房買(mǎi)賣(mài)、商品房買(mǎi)賣(mài)、經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)等。每一交易行為中又產(chǎn)生估價(jià)、合同、公證、稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)交易實(shí)際上是權(quán)利的交易，涉及到政府的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊(cè)登記權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。為此，就產(chǎn)生了交易主體對(duì)房產(chǎn)中介組織提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的依賴(lài)性。

實(shí)踐中，評(píng)價(jià)房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務(wù)狹隘地理解為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃居間活動(dòng)。筆者以為，這有失偏頗。居間是指，雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喠⒑贤拿浇?，他方給付報(bào)酬的民事活動(dòng)。房產(chǎn)中介服務(wù)顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買(mǎi)方或賣(mài)方提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)。

二、租房如何挑選中介公司

房產(chǎn)中介是為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)而建立的一個(gè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，并有為買(mǎi)賣(mài)雙方保證安全交易的義務(wù)。近年來(lái)，房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展較快，但隨之而來(lái)也有很多有關(guān)中介公司欺詐消費(fèi)者的案件出現(xiàn)。那么如何選擇信譽(yù)好的中介公司呢？

首先，這個(gè)公司必須合法。合法的中介機(jī)構(gòu)要具備下例條件： 1、有工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2、有市房屋土地管理局審核頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)； 3、有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； 4、有固定的服務(wù)場(chǎng)所； 5、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； 6、有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員； 7、在社會(huì)上的有良好的信譽(yù)。

其中關(guān)鍵是要有合格的專(zhuān)業(yè)人員，即得到資格認(rèn)證和注冊(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人，以及房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)撕头康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)估價(jià)師必須經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試，取得證書(shū)，并注冊(cè)登記，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)撕徒?jīng)紀(jì)人雖然不需要經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試，但必須經(jīng)省、市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的統(tǒng)一考試、注冊(cè)，取得資格證書(shū)才能執(zhí)業(yè)。而且執(zhí)業(yè)證書(shū)實(shí)行年度審核制度。

要注意的是，目前有的中介公司“掛羊頭買(mǎi)狗肉”打著某公司的招牌，實(shí)則與之并無(wú)任何關(guān)系，從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)，招徠顧客；也有的是自然人從事租房業(yè)務(wù)，收取中介費(fèi)。他們大都打著“租房中介”的招牌，開(kāi)具白條收據(jù)，收取定金，幫顧客租賃房屋，事成之后收取傭金，然后一走了之。這樣無(wú)論對(duì)出租方或是承組方都會(huì)埋下不安全的隱患。

其次，要看中介公司的業(yè)務(wù)是否屬于其經(jīng)營(yíng)范圍。有的中介公司擅自擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以經(jīng)營(yíng)范圍中“信息服務(wù)咨詢(xún)”為幌子，混淆經(jīng)濟(jì)業(yè)概念，從事專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)中介經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

為免上當(dāng)受騙，作為房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者在辦理物業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃或其它咨詢(xún)時(shí)，一定要到“四證俱全”（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)位資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)許可證》、《稅務(wù)登記證》及《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》）的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位，并要把握好交付費(fèi)用這一關(guān)。