一、商品房的銷售面積怎樣計算

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積之和。

（1）、套內(nèi)建筑面積的計算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96—86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算；

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：a。共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；b。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（2）、商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：

①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；

②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

下列空間不得計入公用建筑面積：

①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；

②作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0。4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（公用建筑面積分攤系數(shù)＜約為0。4＞）

二、商品房分攤面積如何界定

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。有關(guān)規(guī)定如下：

（一）、公用建筑面積分攤原則

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

（二）、可分攤的公用建筑面積

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

2、套內(nèi)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

（三）、不應(yīng)計入的公用建筑空間

1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。