一、商品房面積糾紛怎么處理？

（一）約定以“套（單元）”計(jì)價(jià)，對(duì)商品房面積誤差糾紛的處理

《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

也就是說(shuō)，在商品房現(xiàn)房銷售情況下，由于買受人可直接查看實(shí)物，故以“套（單元）”作為一種計(jì)價(jià)單位，使交易簡(jiǎn)潔明快。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時(shí)對(duì)按套計(jì)價(jià)方式的合意。

在商品房預(yù)售的情況下，以“套（單元）”作為一種計(jì)價(jià)單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售商品房的平面圖。商品房交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；超出約定的誤差范圍，合同中沒(méi)有約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）約定以商品房面積計(jì)價(jià)，對(duì)面積誤差的處理

根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

（三）非商品房面積糾紛的處理

由于大量的非商品房均非新建，故一般情況下商品房出賣人應(yīng)持有證明其享有商品房所有權(quán)的證明文書，商品房面積的大小當(dāng)然載人房屋所有權(quán)證。依交易習(xí)慣，一方面買受人可以查閱房屋產(chǎn)權(quán)證書獲知商品房的面積大小，另一方面買受人會(huì)到實(shí)地了解商品房的面積，對(duì)此也應(yīng)有感性的認(rèn)識(shí)。所以，一般情況下，非商品房買賣的面積糾紛較少。實(shí)踐中值得討論的是，產(chǎn)權(quán)部門對(duì)商品房面積進(jìn)行誤登的情形的處理。

二、房屋面積有誤差怎么辦？

（一）在我國(guó)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)育成熟，沒(méi)有形成統(tǒng)一的商品房買賣規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)房者的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)并存。目前，就商品房買賣合同中面積誤差如何約定問(wèn)題，是合同中最重要的條款之一。因?yàn)槲覈?guó)商品房實(shí)行預(yù)售許可證制度，所以預(yù)售面積與實(shí)際面積出現(xiàn)誤差是難免的。

房屋面積與房屋價(jià)款是密切相關(guān)的，也是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的問(wèn)題之一，由于開(kāi)發(fā)商的特定地位及經(jīng)營(yíng)目的，房屋面積約定不明確往往會(huì)給購(gòu)房者造成損害，例如：建筑面積沒(méi)變，而套內(nèi)建筑面積縮小，購(gòu)房者支付了相同的房?jī)r(jià)款卻沒(méi)有得到應(yīng)當(dāng)?shù)玫降氖褂妹娣e；或者套內(nèi)建筑面積雖然沒(méi)變，但分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加了，購(gòu)房者要多支付房?jī)r(jià)款；如果上述兩種情況并存，那么對(duì)購(gòu)房者的損害就更大。

（二）測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理

由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同，主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒(méi)有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門在審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，沒(méi)有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。

對(duì)于測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測(cè)面積的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積認(rèn)定是否存在誤差，對(duì)于適用預(yù)測(cè)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測(cè)面積適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又不作為公攤的面積誤差，由于是測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對(duì)合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對(duì)于已適用同一測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪后的實(shí)測(cè)誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。

以上就是對(duì)“商品房面積糾紛怎么處理以及房屋面積有誤差怎么辦”所做的解答。其實(shí)購(gòu)房者可以采取積極措施預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)在合同上注明商品房銷售面積的測(cè)量方法、預(yù)測(cè)面積所依據(jù)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)對(duì)雙方合同約定的面積是否符合測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。