一、商品房是什么

商品房是隨著福利性實物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實現(xiàn)市場化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個人經(jīng)批準自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預售（期房）的形式出現(xiàn)。

二、商品房預售流程是什么樣的

1、滿足商品房預售的條件要求

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；b、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；c、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；d、工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預售許可申請表；b、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；c、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；d、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；e、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；f、商品房預售方案，應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理都門在接到申請后，應當查驗有關(guān)證件和資料，進行現(xiàn)場查勘。經(jīng)審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預售許可證》。對不符合條件的，應當書面通知預售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預售許可證》的，預售人不得進行商品房預售。

2、訂立預售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應當執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標準。

3、銀行對商品房預售合同的進行審查（需要辦理按揭貸款時）

銀行首先審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準證書、合資或合作合同、公司章程、近期財務報表、驗資報告等。其次，銀行對按揭標的物工程進展情況、坐落位置、銷售價格等項目進行審查，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供立項批文、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計和竣工平面圖、建筑許可證工程預算、概算、承建單位營業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進度情況、商品房預售許可證等文件。最后，銀行對預售商品房按揭合同進行審查，包括對購房人的主體資格審查，如果是個人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預售合同，預付購房款總價款30%以上的收據(jù)等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業(yè)執(zhí)照、年批準證書、公司章程、財務報表、驗資報告、審計報告、董事會或類似決策機構(gòu)同意申請按揭貸款的決議，董事會授權(quán)代表簽署有關(guān)法律文書的授權(quán)書及相關(guān)材料等。還要審查當事人的意思表示是否真實，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預售合同登記備案

商品房預售人應當自合同簽訂之日起30日內(nèi)報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗收

房屋達到預售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)。在驗收交接時，售房人應當出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預售商品房的過戶手續(xù)

預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證等程序。

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關(guān)證明、證件?？闭衫L圖是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等整個復雜細致的工作過程。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。