一、什么是包銷

包銷就是銷售公司付給賣方保證金并且約定房價(jià)，在約定期限內(nèi)只能由該銷售公司銷售。其它公司不能非正常銷售該房，而且在約定期內(nèi)售出且高出房東定價(jià)的部份由該銷售公司獲?。ㄓ衅渌s定的除外）。如果在約定期內(nèi)沒有售出則該保證金不退回給銷售公司。

二、擅自銷售包銷范圍內(nèi)的商品房怎么處理

在實(shí)踐中，開發(fā)商畢竟是真正意義上的銷售商，可能會(huì)超越合同權(quán)限，將包銷范圍內(nèi)的房屋出售，從而引發(fā)了糾紛。如何處理此類糾紛也是商品房包銷法律問題研究的一個(gè)重點(diǎn)?！督忉尅返诙粭l規(guī)定，出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?？梢哉f，法律對于開發(fā)商擅自銷售的問題予以了明確的規(guī)定，即開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任?！案鶕?jù)我國《 合同法》第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

根據(jù)目前的司法實(shí)踐來看，并不是所有的擅自銷售行為都要賠償損失，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，具體問題具體分析。有人將開發(fā)商繼續(xù)參與包銷人品房銷售的情況分為三種：

1、“一是幫助型自銷，即開發(fā)商為了促進(jìn)投資的及時(shí)回收，利用自己的某些優(yōu)勢和營銷網(wǎng)絡(luò)，幫助包銷人擴(kuò)大銷售量而自銷；

2、是急需型自銷，即應(yīng)買受人的要求，或因某種特殊的緊急需要，或者包銷人無法履行銷售職能時(shí)，開發(fā)商自銷；

3、是嫉妒型自銷，即開發(fā)商發(fā)現(xiàn)包銷人售房太容易，得利太快而擅自自銷。”

對于前兩種自銷來說，開發(fā)商是為了包銷人的利益進(jìn)行銷售的，最終利益歸屬于包銷人，對包銷人的利益并無損害，在某些時(shí)候甚至是為包銷人挽回了損失，是一種無因管理行為，只要與包銷人在后期進(jìn)行正常的結(jié)算即可。最后一種自銷則顯然有損包銷人的利益，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商獲得了包銷人的風(fēng)險(xiǎn)利益。因?yàn)?，包銷人承擔(dān)著房屋無法售出的風(fēng)險(xiǎn)，而一旦銷售局面打開，則包銷人可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于包銷基價(jià)的收益，這也體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與利益共存的市場規(guī)律。所以，開發(fā)商如果因?yàn)榈谌N情況擅自銷售的話，則應(yīng)當(dāng)對包銷人賠償損失。