一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書

商品房認(rèn)購(gòu)書，是指商品房買賣雙方在訂立商品房預(yù)售合同或者商品房買賣合同之前所簽訂的，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，

并收取一定數(shù)量的定金作為將來簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，是買賣合同簽訂前買賣雙方行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。

認(rèn)購(gòu)書包括認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)定書、房號(hào)保留協(xié)議等等形式。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)是什么

對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)，目前存在如下觀點(diǎn)：

（1）認(rèn)購(gòu)書為購(gòu)房意向書；

（2）認(rèn)購(gòu)書為預(yù)售合同的從合同；

（3）認(rèn)購(gòu)書為正式的預(yù)售合同；

（4）認(rèn)購(gòu)書為附條件的商品房買賣合同；

（5）認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同。對(duì)此，通說認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，它與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。

預(yù)約，是指約定將來訂立一定合同的合同，預(yù)約中約定將來要訂立的合同為本約。之所以認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約，其理由在于：

首先，認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)具備合同的要素。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（下稱《合同法》）的規(guī)定，只要一方向另一特定方發(fā)出內(nèi)容具體確定的要約，另一特定方對(duì)此表示同意，合同就可成立。

根據(jù)我國(guó)合同法理論，合同的有效成立要件包括

（1）合格的合同主體；

（2）真實(shí)的意思表示；

（3）內(nèi)容合法；

（4）形式合法。

而認(rèn)購(gòu)書已具備合同的上述有效成立要件，故從其性質(zhì)來看屬于合同的一種。

其次，認(rèn)購(gòu)書是對(duì)將來訂立商品房買賣合同的約定。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定以及目前實(shí)踐中采用的建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》來看，商品房買賣合同確定的內(nèi)容要比認(rèn)購(gòu)書多得多，

認(rèn)購(gòu)書只不過是對(duì)商品房買賣的最基本情況進(jìn)行約定，其主要權(quán)利義務(wù)在于約束雙方于一定時(shí)限內(nèi)就簽訂商品房買賣合同進(jìn)行磋商談判，而并不是正式買賣房屋，故其不是商品房買賣合同。

再次，從認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書雖然與商品房買賣合同存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但這是由預(yù)約的本身特性決定的，認(rèn)購(gòu)書本身具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與商品房買賣合同并不存在主從合同關(guān)系。

最后，認(rèn)購(gòu)書從性質(zhì)看，其不是附條件的合同。

所謂附條件的合同，是指當(dāng)事人在合同中約定了一定條件，在條件成就之前，權(quán)利人不能行使其權(quán)利，義務(wù)人也不必履行其義務(wù)，一旦條件成就，則權(quán)利人行使權(quán)利，義務(wù)人履行義務(wù)。

在附停止條件的合同中，本合同已在訂約時(shí)成立，但在商品房買賣中，商品房買賣合同在認(rèn)購(gòu)書有效成立時(shí)尚未成立。而且附條件的合同，其是否在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)是不確定的，但認(rèn)購(gòu)書明顯在雙方當(dāng)事人之間存在法律拘束力。