因自己疏忽大意，還了4年貸款的房子險些“飛”回原按揭人手中。那么，辦理轉(zhuǎn)按揭要注意哪些問題，怎樣防止一房兩賣？近日，新疆烏魯木齊市新市區(qū)人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案作出判決，判定雙方簽訂的合同合法有效，駁回了原告王文剛要求趙東返還房屋的訴訟請求。
險些踏入原按揭人“陷阱”
原按揭人王文剛以住房公積金貸款方式購買了一套位于烏市北京南路的住房，房款共計14萬元。王文剛首付3萬余元后，以該房屋做抵押擔(dān)保，向烏市住房公積金中心貸款11萬余元，貸款期限為30年。
同年底，王文剛急于用錢，便托人欲將房屋轉(zhuǎn)賣出去。經(jīng)朋友介紹，王文剛認(rèn)識了趙東，雙方協(xié)商由王文剛將該房屋以原價款轉(zhuǎn)讓給趙東，趙東向王文剛支付已付款3萬余元并承擔(dān)公積金貸款的還款義務(wù)。隨后，雙方正式簽訂了《購房合同》。合同約定，王文剛有義務(wù)在趙東支付完總房款的情況下無償為其辦理過戶手續(xù)。若趙東不能支付按揭房款達(dá)4個月，王文剛則有權(quán)終止合同。
“我當(dāng)時正急著買房結(jié)婚，況且能以原價買到新房，我很高興?！壁w東對記者說。雖然也有朋友提醒趙東應(yīng)去銀行將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下并去房產(chǎn)部門進(jìn)行變更登記，但被高興沖昏了頭腦的他因嫌手續(xù)繁瑣便沒去。
隨后幾年，趙東一直以王文剛的名義向銀行繳納按揭款。然而，讓他做夢也沒想到的是，當(dāng)初解其“燃眉之急”的人開始悄悄打挖陷阱。原來，隨著房價不斷上漲，王文剛十分后悔當(dāng)初以原價把房子賣掉。他思來想去，琢磨出一條“妙計”：既然趙東一沒去銀行辦理相關(guān)手續(xù)，二沒去房地產(chǎn)管理部門登記，那么誰也不會承認(rèn)其轉(zhuǎn)按揭行為有效！
王文剛遂將趙東訴至法院，要求確認(rèn)合同無效并讓趙東返還房屋。法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的房屋買賣合同是對以按揭形式購買的商品房的轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓合同是雙方真實意思表示，合法有效。當(dāng)事人雙方雖未在房地產(chǎn)管理部門辦理變更物權(quán)登記，但這并不影響合同效力及履行，法院遂駁回了王文剛的訴訟。
僅持購房合同權(quán)利難以保障
轉(zhuǎn)按揭通俗地說，就是對仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，它包括期房按揭轉(zhuǎn)讓、現(xiàn)房按揭轉(zhuǎn)讓和二手房按揭轉(zhuǎn)讓三種類型。因其是新事物，大陸目前還沒有專門立法，出現(xiàn)糾紛通常是參照擔(dān)保法等法律解決。
而審理此案的法官說，因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)需涉及多個部門，既費時又費力，故許多購房人都會采取私下簽合同的方式處理。法院雖認(rèn)可雙方私下簽訂的合同效力，但因購房人既沒去銀行辦手續(xù)，也沒去房地產(chǎn)管理部門登記，即銀行及房產(chǎn)局登記的還是原按揭人的名字。若原按揭人在購房人付完總房款后突然隱匿，或在購房人還款時將此房再賣給他人，他人又很快在房產(chǎn)局辦理了過戶手續(xù)，那么購房人最終只能是“竹籃打水一場空”，也就是說，購房人僅持購房合同是無法有效維權(quán)的。
專家支招防“一房兩賣”
為確保購房人的物權(quán)得到有效保護(hù)，司法實踐中提倡購房人與原按揭人通過正規(guī)途徑直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而不是購房人先以原按揭人名義交納房款，付完總房款后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這期間太多的不確定因素會讓購房人“如履薄冰”。因為原按揭人是將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行獲得按揭款，因此購房人在辦理轉(zhuǎn)按揭時，應(yīng)先去抵押權(quán)人銀行處將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下，并憑借銀行出具的證明在房地產(chǎn)管理部門做變更物權(quán)登記。這樣一來，原按揭人即使想“一房兩賣”或“隱匿起來”都沒有意義。
如購房人不能一次性付清房款，為防止原按揭人在房屋過戶前‘一房兩賣’，購房人可以在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)部門申請預(yù)告登記；預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即購房人同意，原按揭人無權(quán)再將房屋賣給出價更高的人。總之，購房人既然選擇了購買轉(zhuǎn)按揭房，在享受優(yōu)惠價格的同時就不要怕麻煩，否則到頭來吃虧的是自己。
對此，法律界人士指出，面對各式各樣的轉(zhuǎn)按揭廣告，購房者辦理轉(zhuǎn)按揭時要提高警惕，盡可能地通過正規(guī)合法手續(xù)進(jìn)行，以避免日后陷入訴訟。
