一、設定房地產(chǎn)抵押的條件

根據(jù)物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權外，房地產(chǎn)抵押權因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設定。由于中國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權，所以在中國，房地產(chǎn)抵押權的設定條件有二，一是房地產(chǎn)抵押合同，二是房地產(chǎn)抵押權登記。

（一）房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是指債務人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產(chǎn)物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：

1、債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；

2、被擔保主債權種類、數(shù)額；

3、債務人履行債務的期限；

4、房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

5、抵押擔保的范圍；

6、當事人認為需要約定的其它事項。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當事人應當予以補正。

（二）房地產(chǎn)抵押權登記

房地產(chǎn)抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權狀態(tài)予以記載。

房地產(chǎn)抵押權經(jīng)登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權登記的物權變動性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產(chǎn)抵押權登記是物權行為，是房地產(chǎn)抵押權成立的要件。

房地產(chǎn)抵押權登記由抵押當事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時提交法律規(guī)定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產(chǎn)抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監(jiān)督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。

二、房地產(chǎn)抵押后有哪些法律效力

房地產(chǎn)抵押一經(jīng)設定，即產(chǎn)生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產(chǎn)權也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。

（一）房地產(chǎn)抵押權的對內(nèi)效力

1、先受償效力

房地產(chǎn)抵押權的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗔?。房地產(chǎn)抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權人獲得清償。

2、房地產(chǎn)抵押權擔保的債權范圍效力

房地產(chǎn)抵押權擔保的債權范圍包括：

（1）主債權；

（2）利息；包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權的擔保范圍；

（3）違約金；

（4）損害賠償金；

（5）實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權的費用。

當事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

3、房地產(chǎn)抵押權所涉及的物的范圍效力

（1）房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權的效力所及。

（2）房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應及于房地產(chǎn)的從物。

（3）房地產(chǎn)的從權利。從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產(chǎn)抵押權時，房地產(chǎn)抵押權之效力得及于從權利。

（4）孳息。房地產(chǎn)抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。中國《擔保法》第47條規(guī)定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。

4、抵押物價值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿！５盅喝藢Φ盅何飪r值減少無過錯的，房地產(chǎn)抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。

（二）房地產(chǎn)抵押權的對外效力

房地產(chǎn)抵押權的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產(chǎn)權的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。

1、房地產(chǎn)抵押權對用益物權的影響

房地產(chǎn)抵押權是以房地產(chǎn)的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設定用益物權。但用益物權只有在房地產(chǎn)抵押權設定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權的效力。

2、房地產(chǎn)抵押權對其它抵押權的影響

房地產(chǎn)價值巨大，足以擔保數(shù)個債權，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設定數(shù)個抵押權。在同一房地產(chǎn)上設定數(shù)個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產(chǎn)抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產(chǎn)抵押權登記申請在先的抵押權，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產(chǎn)抵押權對房屋租賃的影響

與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權的效力及于該租賃關系，房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)，租賃關系解除。