一、房產(chǎn)合同無效的情形有哪些？

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3、開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售話可證明的事實或者提供虛假商品房預售話可證明；

4、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

5、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋；

7、房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；

8、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；

9、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；

10、出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；

11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

二、陽臺是否算作建筑面積？

關于陽臺是否算作建筑面積及怎樣計算，有下列規(guī)定：封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

由此可以看出，購房合同中的陽臺面積與產(chǎn)權證上的陽臺面積是按不同的標準計算出來的。房屋的實際面積應以產(chǎn)權證登記為準，應該以此確定購房的價款。