一、住宅房租賃的類(lèi)別有哪些

（一）國(guó)有直管住宅房租賃。這是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)較長(zhǎng)時(shí)期中采用的一種低租金的福利制住房租賃形式。政府出資建設(shè)，分配給職工居住，其租金標(biāo)準(zhǔn)主要是由政府根據(jù)房屋的等級(jí)、質(zhì)量、地段等條件制定，房管部門(mén)代表政府對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行管理。這種類(lèi)型房屋的租賃形式其實(shí)是職工以較低租金獲得公房的長(zhǎng)期使用權(quán)，并且這種使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民以優(yōu)惠價(jià)格或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)了公有住房的產(chǎn)權(quán)，公有住房的租賃在整個(gè)住宅房租賃市場(chǎng)的租賃份額越來(lái)越小。專家估計(jì)，最終此類(lèi)房屋的租賃只占到原有直管住宅房租賃市場(chǎng)的30%左右。

（二）單位自管房出租。是由企事業(yè)單位出資建設(shè)分配給職工居住的企事業(yè)單位公有房屋。這是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期低工資情況下，我國(guó)解決企事業(yè)單位職工住房的又一種福利住房形式。根據(jù)管理部門(mén)的不同分兩種情況，一種是由企事業(yè)單位設(shè)立房管科對(duì)房屋進(jìn)行管理，考慮到職工獲得的公房使用權(quán)是職工應(yīng)獲得的主要福利之一，其租金標(biāo)準(zhǔn)一般常常低于國(guó)有直管公房租金水平。另一種是由企事業(yè)單位委托房管部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行管理，企事業(yè)單位先支付給房管部門(mén)一定的房屋修繕費(fèi)，這種托管房屋的租金由房管部門(mén)按照國(guó)家核定的公房租金標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)收取。房改后，這類(lèi)房屋的租賃也發(fā)生了巨大的變化。

（三）廉租房租賃。國(guó)家為解決低收入者的住房困難，由政府或單位出資建設(shè)為城鎮(zhèn)最低收入家庭提供的廉租住房。這類(lèi)住房的租賃使用，是近年來(lái)國(guó)家為解決城鎮(zhèn)低收入者住房問(wèn)題推出的一個(gè)新品種，其分配的對(duì)象有嚴(yán)格的限定條件，與傳統(tǒng)的福利住房分配租賃形式的一個(gè)最根本的區(qū)別是：居住者不能終身租賃，必須隨著使用人收入狀況的變化而變動(dòng)。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，租金低廉。

（四）私房出租。大致分為三種，第一種是遺贈(zèng)的私房、祖?zhèn)魉疆a(chǎn)或其它途徑獲得的私有房產(chǎn)。在城市中所占比例較小，其租賃關(guān)系僅局限在個(gè)人之間，租金水平逐年增長(zhǎng)。近年來(lái)，還出現(xiàn)了以住房投資為目的的群體，大多選購(gòu)一些區(qū)位好，房屋質(zhì)量檔次高，租金水平較高，以出租收益作為一種長(zhǎng)期的投資回報(bào)。第二種是房改房租賃。城市直管公房和單位自管房房改后出售給城鎮(zhèn)居民或職工的房屋出租形式。推行住房商品化后，隨著城市生活水平的提高，一部分先富起來(lái)的群體，為了改善自身的居住條件，大多購(gòu)買(mǎi)了第二套住房。這部分人將參加房改的自住有余的房屋用于出租，在住房租賃市場(chǎng)中逐漸形成一定的比例。第三種是城郊結(jié)合部農(nóng)民自建房租賃。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快及市場(chǎng)的繁榮，城郊結(jié)合部的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民或部分單位利用破舊廠房、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)庫(kù)改建住宅、違章建筑的簡(jiǎn)易房出租。其出租的主要對(duì)象是流動(dòng)人口，由于房屋質(zhì)量差，租金標(biāo)準(zhǔn)低，但在租賃市場(chǎng)占有一定比例。由于租住房屋的人員復(fù)雜，引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題也很多。

二、非住宅房租賃的類(lèi)別有哪些

與住宅房的租賃形式相比，非住宅房的租賃類(lèi)別要單一些。主要形式有：

（一）直管非住宅房的租賃。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期延續(xù)而來(lái)的工商業(yè)用房的主要形式。由于歷史原因，大部分國(guó)有直管非住宅房屬于松散管理，普遍存在檔案資料不全，房屋動(dòng)遷翻建較多，使用人更替、投資來(lái)源記載不明，單位自修及非專業(yè)化的管理造成房屋等級(jí)逐年下降。承租的對(duì)象主要是工商企業(yè)，租金主要是政府核定，租金水平低下。近年來(lái)，部分城市逐步放開(kāi)租賃價(jià)格，采取議租、拍租等多種形式，逐漸向市場(chǎng)租金過(guò)渡，國(guó)有非住宅房的市場(chǎng)價(jià)值逐漸體現(xiàn)。但這部分房屋在城市改造和企業(yè)體制改革中，隨著企業(yè)轉(zhuǎn)制和拆遷存在流失和劃轉(zhuǎn)現(xiàn)象。

（二）商品房租賃。商品房租賃是近年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的新型租賃形式，與傳統(tǒng)的公、私房租賃明顯不同，租金受市場(chǎng)供求影響大，租賃雙方體現(xiàn)著自愿、公平、互利的原則。商品房租賃的出租方主要是資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)集團(tuán)、公司或業(yè)主，出租的房屋大多是投資規(guī)模比較大的商業(yè)用房，包括酒店、寫(xiě)字樓、綜合性商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)用房，也有專為建立某類(lèi)商品貿(mào)易市場(chǎng)招商而專項(xiàng)投資建設(shè)的。也許有些項(xiàng)目初衷是出售，但是，由于市場(chǎng)因素，國(guó)家的宏觀調(diào)控，土地批租的規(guī)范以及投資成本和購(gòu)買(mǎi)力等因素影響，為了消化積壓而采取租賃方式逐步收回投資。商品房的租賃方式有開(kāi)發(fā)商自租，代理租賃公司的包租，售后回租、預(yù)租等形式，另外還有產(chǎn)權(quán)式酒店，其實(shí)質(zhì)上也是一種租賃行為。

（三）生產(chǎn)用房的租賃。生產(chǎn)用房的租賃在非住宅房租賃市場(chǎng)上所占的比重與商業(yè)用房相比要小得多。其租賃用房大多是用于規(guī)模有限的小型公司生產(chǎn)加工小工業(yè)品及家庭用品。出租方大多是停產(chǎn)、歇業(yè)或關(guān)閉的工礦企業(yè)，利用閑置的廠房、車(chē)間出租，獲取一定的利潤(rùn)。通常這些房屋的租金大多采取協(xié)議租金的形式，租金支付多為定期或一次性支付。

還有一部分?jǐn)?shù)量可觀的城郊農(nóng)民自建的房屋出租，大多是二、三層小樓房，這類(lèi)出租的房屋，其用途本來(lái)是用于居住，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，由于租房成本高，一些個(gè)體私營(yíng)業(yè)主紛紛租用這些相對(duì)廉價(jià)的房屋用于加工生產(chǎn)服裝、玩具、電器等產(chǎn)品，由于其不符合生產(chǎn)要求，火災(zāi)等安全生產(chǎn)事故隱患較多。