一、買賣商品房為何簽物業(yè)公約？

當(dāng)前反映的物業(yè)管理糾紛較多，糾紛看似發(fā)生在入住階段，其實(shí)大多在買房時(shí)就留下了隱患，往往是因?yàn)橘I房時(shí)對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚。很多業(yè)主和開發(fā)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是入住后的事，應(yīng)該在入住后再協(xié)商。但由于前期物業(yè)管理的委托權(quán)由開發(fā)企業(yè)行使和物業(yè)管理服務(wù)的公共性，單個(gè)業(yè)主事實(shí)上不可能在入住時(shí)就公共性的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。這樣很多業(yè)主因此認(rèn)為自己是在入住時(shí)被動(dòng)接受了開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理?xiàng)l款，覺得服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等均由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)確定，業(yè)主沒有主動(dòng)選擇的權(quán)利。同時(shí)由于買房時(shí)不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主可能傾向高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，而由于沒有在買房時(shí)說清楚，入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。此外，加上入住時(shí)的實(shí)際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標(biāo)明的不一致，買房時(shí)銷售人員和印發(fā)的廣告上說的物業(yè)管理費(fèi)可能是1元每平方米·月，物業(yè)管理公司是某名牌物業(yè)管理企業(yè)，但入住時(shí)有些購房人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變了，物業(yè)管理企業(yè)也可能換成了一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)。而且對于共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)配套設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不清晰，停車場和會(huì)所的使用收費(fèi)問題，往往也是糾紛的起端。

由于購房時(shí)沒有就物業(yè)管理有關(guān)問題簽訂詳細(xì)協(xié)議，入住后購房人的權(quán)益很難得到保障，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也覺得疲于應(yīng)付。簽訂物業(yè)管理公約的目的就是要明確房屋售后開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)，減少和避免糾紛的產(chǎn)生。同時(shí)，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛的依據(jù)。

二、簽訂物業(yè)公約應(yīng)注意什么？

1、物業(yè)管理公約是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關(guān)于房屋售后各方物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的契約。一經(jīng)簽訂，對簽約各方具有法律約束力。

2、公約應(yīng)包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等基本內(nèi)容。

3、開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售房屋前，制定公約，并將公約報(bào)送市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，提供經(jīng)核準(zhǔn)登記的公約。

4、開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)應(yīng)向購房人明示公約。公約應(yīng)在簽署房屋買賣合同的同時(shí)簽訂，由開發(fā)企業(yè)、購房人，物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂承諾遵守公約的承諾書。承諾書一式四份，簽約三方各執(zhí)一份，房屋交易檔案留存一份。