一、開發(fā)商逾期交房怎么辦

開發(fā)商未按合同約定的時(shí)間交付房屋，構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任是毋庸置疑的。

開發(fā)商除了提出各種各樣不承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯意見外，更多的是對(duì)雙方合同中的違約金計(jì)算數(shù)額認(rèn)為過高。

《合同法》第114條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

根據(jù)合同自由的原則，合同當(dāng)事人有自由約定違約金的權(quán)利，雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。但合同自由也并不是絕對(duì)的，極端的自由會(huì)帶來不公正的后果，容易導(dǎo)致違約金成為獲取暴利的工具。

二、違約金高于違約損失能調(diào)整嗎

國(guó)家在認(rèn)為當(dāng)事人約定的違約金過高或過低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過大時(shí)，允許對(duì)其予以調(diào)整，這也是由違約金的性質(zhì)即補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔而決定的。

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮，靈活把握。2009年2月9日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》再次對(duì)減少過高的違約金問題進(jìn)行了規(guī)定。針對(duì)《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同，商品房買賣合同作為其中之一，自然也在此范圍之內(nèi)。

當(dāng)事人主張的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

在當(dāng)事人提出違約金過高要求予以調(diào)整時(shí)，均能根據(jù)案件的具體情況綜合衡量，并在審理中提出減少違約金的適當(dāng)方案，大部分案件的當(dāng)事人均能接受，最終使案件得以調(diào)解結(jié)案。