一、次承租人的優(yōu)先購買權(quán)

關(guān)于次承租人是否能享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一直是學(xué)界爭論的一個問題，有的學(xué)者認(rèn)為在租賃關(guān)系存續(xù)期間因出租人與次承租人不存在直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系，出租人欲出賣房屋時，即使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，次承租人仍不享有該項權(quán)利。

1、先購買權(quán)的設(shè)定給所有權(quán)的行使設(shè)置了一個合法的負(fù)擔(dān)，其以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對特定主體的特殊保護(hù)。轉(zhuǎn)租關(guān)系先于買賣關(guān)系而存在，將這種既存的社會關(guān)系穩(wěn)定下來，避免因出租房屋所有權(quán)的任意處分而使次承租人生活發(fā)生大的變動，應(yīng)賦予次承租人享有順位在先的優(yōu)先購買的權(quán)力。

2、給次承租人以優(yōu)先購買權(quán)有利于簡公交易程序、降低交易成本、增進(jìn)效率，此與優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)計目的相吻合。臺灣著名法學(xué)家王澤鑒認(rèn)為：私法上有兩個原則：自由和效率。轉(zhuǎn)租賃關(guān)系從屬于私法這個范疇同樣要實現(xiàn) “自由和效率”，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，如何實現(xiàn)優(yōu)化配置、物盡其用是法律應(yīng)當(dāng)作出的價值選擇。

3、法律制度的內(nèi)在理念之一是保護(hù)弱勢，實現(xiàn)公平正義，較承租人而言，次承租人的合法權(quán)益更容易因房屋所有權(quán)的任意處分而受侵害。在這一涉及三方的法律關(guān)系到中，次承租人是真正的弱勢。給予次承租人優(yōu)先購買權(quán)符合公平正義的原則。

4、租現(xiàn)象在現(xiàn)實生活中廣泛而大量地存在，尤其在城市房地產(chǎn)交易中，許多寫字樓、店鋪及居民住宅等以轉(zhuǎn)租的形式存在。寫字樓、店鋪等的租賃權(quán)人出于商業(yè)利益的考慮，往往對租賃房屋投入了高昂的裝修費用、廣告費用及其他費用。而隨著人們對生活品質(zhì)的追求，甚至于住房等也往往涉及價格高昂的裝修費用。次承租人作為利用主體，其優(yōu)先購買權(quán)順位在先，既可避免其投入的成本遭受無謂的損失，也能夠避免社會資源的浪費，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟效益。

二、次承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征

1、次承租人優(yōu)先購買權(quán)是以承租人的優(yōu)先購買權(quán)的存在為基礎(chǔ)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，存在出租人與承租人，承租人與次承租人之間兩個租賃合同關(guān)系，次承租人與出租人之間無直接的合同關(guān)系。因而次承租人不能直接享有優(yōu)先購買權(quán)。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)才能存在。

2、次承租人的優(yōu)先購買權(quán)以承租人不主張的優(yōu)先購買權(quán)為前提。法律直接規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，在承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時，次承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系的產(chǎn)生以原租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，原租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除，如果轉(zhuǎn)租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優(yōu)先購買權(quán)，就喪失了承租的基礎(chǔ)地位。因此，只有在承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)時，次承租人才能間接的主張優(yōu)先購買權(quán)。

3、轉(zhuǎn)租人的優(yōu)先購買權(quán)不得超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是以承租人優(yōu)先購買權(quán)為基礎(chǔ)的，沒有承租人優(yōu)先購買權(quán)，就不能產(chǎn)生次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)以不超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍為原則。

4、次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人不能直接向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)，次承租人在先例優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)通過承租人來行使，即由次承租人向承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，承租人應(yīng)以自己的名義向出租人主張該權(quán)利。

5、通知義務(wù)的承擔(dān)。合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以下同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！焙贤ㄒ?guī)定了通知義務(wù)由出租人承擔(dān)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，通知義務(wù)該由誰承擔(dān)，法律未作明確規(guī)定。由于出租人與轉(zhuǎn)租合同中，承租人作為出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人應(yīng)對次租人承擔(dān)通知義務(wù)。如果承租人履行通知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任該民事責(zé)任應(yīng)與出租人對承租人所承擔(dān)的民事責(zé)任不同。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見（試行）》第118國家條的規(guī)定，出租人不履行通知義務(wù)，承租人可以向法院請求宣告該房屋買賣無效。但在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，出租人出賣房屋，應(yīng)由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知義務(wù)，不能由此請求宣告該買賣行為無效。因為出租人與次承租人之間無權(quán)利義務(wù)關(guān)系。承租人的過失行為，不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這種責(zé)任一般表現(xiàn)為未履行通知義務(wù)而導(dǎo)致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償?shù)呢?zé)任。

關(guān)于次承租人優(yōu)先購買權(quán)問題，我國現(xiàn)行法律未作規(guī)定，理論界與實務(wù)中也很少論及。但是，在轉(zhuǎn)租現(xiàn)象普遍存在的今天對其進(jìn)行討論有著重大意義。因此，我們呼吁立法上對次承租人權(quán)利予以充分重視。