一、簽訂商品房認購書時應注意什么？

在與開發(fā)商簽訂《商品房銷售(預售)合同》前，購房者通常還需要與開發(fā)商簽訂對雙方交易房屋有關事宜進行初步確認的《商品房認購協(xié)議書》，其內(nèi)容一般可概括為兩大要義，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，而買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。

《商品房認購協(xié)議書》絕大多數(shù)情況皆系由開發(fā)商事先制定的格式條款，故而在部分條款上將利益傾向于開發(fā)商。此種情況下，購房者簽訂認購協(xié)議時需在注意：

1、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預售實行預售許可制度，開發(fā)商如果不具備商品房預售法定條件，沒有取得《房地產(chǎn)預售許可證》，其與購房者簽訂的《認購協(xié)議書》是無效的，不具有法律效力。作為購房人一定要首先審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件，以防認購無效。

2、審慎確認協(xié)議條款。

一份合乎法律規(guī)范的《商品房認購協(xié)議書》應當涵蓋以下其各方面：

（1）買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等；

（2）房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等；

（3）簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；

（4）定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。購房者可以在認購書中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買賣（預售）合同》或補充協(xié)議達成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應全額退還定金”，以為自身留有余地；

（5）付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；

（6）買賣雙方權(quán)利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款；

（7）違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。

二、交定金時應注意什么？

在認購協(xié)議書上經(jīng)常會出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個名詞，應該注意識別二者，保護自己的合法權(quán)益。

定金是一個專門的法律概念，以特定規(guī)則“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”對合同的成立、履行起擔保作用；而訂金的性質(zhì)同于預付款。出現(xiàn)違約事項時，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。二者間迥異的法律地位要求購房者購房者在簽訂認購協(xié)議書時要認真識別“定金”和“訂金”。

一般來說，認購協(xié)議書中以“定金”方式進行約定更為普遍：如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)正式簽訂合同，則定金在買方履約后可抵作房款或退回買方；如果發(fā)生違約，則會產(chǎn)生定金責任，實踐中，發(fā)生定金責任的情形通常體現(xiàn)為：

①若買方?jīng)]有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，定金不予返還。若賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書而導致雙方未能正式簽約，賣方應向買方雙倍返還定金；

②任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改而導致簽約未成，改動一方若為買方則定金不予返還，若為賣方則雙倍返還定金。

此外，如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協(xié)議書無效，或者由于賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。