一、簽房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后能退還定金嗎

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，不應(yīng)屬于商品房買賣合同，否則，在開(kāi)發(fā)商可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方利益。

目前，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定定金條款：如果購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商對(duì)定金不予退還；如果以后簽訂了正式商品房合同，定金則抵充房款。這種做法與《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定相一致：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能定立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币虼耍诜课菡J(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力的情況下，雙方因當(dāng)事人一方的原因未能簽訂正式買賣合同的，適用定金罰則。

但是，如果不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。此案中，正式合同之所以未能簽訂是因?yàn)殡p方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，而不是購(gòu)房者單方存在某種違約行為。按照認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者僅僅負(fù)有依雙方約定的條件與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售或出售合同義務(wù)，而不負(fù)有按開(kāi)發(fā)商單方提出的條件簽訂正式合同的義務(wù)，否則就違背了合同自愿與公平的原則。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者定金。

二、買房交定金要注意什么

在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。

交付定金注意事項(xiàng)：

由于中介公司在收取定金時(shí)的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。為此，建議購(gòu)房者在下定金時(shí)注意以下事項(xiàng)：

（一）要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

（二）與中介公司簽訂書(shū)面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

（三）與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書(shū)。

（四）收到委托書(shū)后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)要包括經(jīng)辦人員和中介公司的印章。

（五）定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。